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工业地产专题研究 工业地产含义 含义：指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地。 分类：包括重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产） 特点：投资规模大、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定回报 * 工业地产基础知识介绍 工业地产盈利模式研究 案例介绍（3个） 工业地产基本知识介绍（1/3） 工业地产基本知识介绍（2/3） 工业地产 开发模式 主要包括工业园区开发模式、工业地产商模式、主题企业引导模式、综合运作模式、私人业主开发模式这五大类，目前较常使用的是前四类 工业地产 商业模式 其商业运行模式主要包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余 工业园区开发模式 工业地产商模式 主体企业引导模式 综合运作模式 占位：是我国目前工业地产市场的主要载体、最常使用的工业地产开发模式，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。 缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。 定义：指房地产投资开发企业在工业园区内等地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。 普洛斯，全球最大的工业房地产开发商。 定义：指具有强大的综合实力的企业通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区，在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。 如上海石化工业园区。 指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式这三种模式进行混合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策支持，也需要在投资方面的保证，因此，不能单纯采用一种开发模式，而要用综合开发模式 内容一 内容二 内容三 私人业主开发模式 目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。 工业地产基本知识介绍（2/3） 工业地产开发模式汇总 工业地产盈利模式研究 工业地产与商业地产比较 工业地产与商业地产盈利模式比较 工业地产商盈利模式汇总 直接销售模式 先租赁再销售模式 完成租约，再整体资产打包出售 开发商自己经营最后整体打包上市 盈利模式 工业地产盈利模式汇总 国内常用模式 国外常用模式 通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利取得土地后，进行项目主题包装与概念推广，与已确定主题的企业联合， 按产业企业需求订制工业厂房等产品项目，实现最低风险下的项目收益 附加：提供针对园区企业的服务而获利 为入园企业提供员工培训、商务活动的组织等各个方面的服务 以土地溢价增值而获取利润完成基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现部分或整体 土地转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商 进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合，实现项目收益 国内盈利模式 国内工业地产盈利模式汇总 国内工业地产商盈利模式（1/3） 1．?主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园 2．进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。 如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设