财务管理与风险管控教案分析.ppt

城市开发项目的风险把控 案例分享 中央名园-路漫漫 项目情况— 进展情况—2011-2014至今未开盘 为什么？—融资条件 经验总结— 凯悦中心-英雄断臂 基本情况— 出现问题—信托不能兑付 项目结果—强制拍卖 分析借鉴—杠杆，多路 江畔新城-双刃剑 基本背景 合作方式 项目亮点 绿地逆势京城拿地，意欲何为？ 绿地拿地稳准狠著称 2013年，在京拿地10幅，82亿 2014年至今，在京拿地8宗，83亿 绿城不玩了！宋去孙来 对万达/万科方向调整的思考 万达砸50亿进军O2O三年不求盈利，但至少找到盈利模式 万科进军金融领域 万科哪天不走住宅专业化道路了，我从棺材里也 要举手反对！ 运营风险解析与案例 道德风险—阿里小二 10月围城 阎利珉被判7年 阳光半岛 煤事件！ 业务循环，安全，质量，工期，成本，预算 万达可视化系统 阿里去IOE系统（大数据，安全稳定） 海尔的系统化管理 ---没有系统不可想象！ 道德风险与逆向选择 巴林银行：1995年里森私设账外账，投资日经期货指数损失14亿美元，直接导致238年巴林银行这家老牌英国投资银行破产； 安然公司：2001年的美国安然能源公司因虚假经营、虚构利润、隐瞒亏损而导致破产，并引发作为世界“五大”之一的安达信会计师事务所的终结； 世界通信：2002年世界通信公司被揭露涉嫌虚报巨额利润，仅2001年到2002年第一季度，世界通信公司凭空捏造出38.52亿美元利润； 兴业银行：2008年法国兴业银行交易员凯维埃尔在未经授权的情况下违规操作给银行造成了近50亿欧元的损失。 市场风险解析与案例 案例分享： 国十条，限购。。。 睡着觉的增长！ 中新网重庆8月5日电 (郝绍彬 张祖军)伪造药品出入库记录，对公账户支付“货款”，扣取开票费后将余款汇回，购买虚开发增值税发票金额5723.5152万元(价税合计6696万余元)，抵扣税款844万余元。重庆市第五中级人民法院5日发布消息称，该院对此案作出维持原判的二审裁定，被告人何玉英犯虚开增值税专用发票罪获刑十年 关于税的问题的思考！ 拿地的税务风险 电讯盈科将北京的土地转让能华夏房地产公司 直接拿地 间接拿地 合作开发 收购企业 核心是筹划，设计好交易结构。交易结构决定税负。 案例分享---如何拿地省钱（税） 基本情况：一方有地，我方有钱，寻找地产项目 三个方案 1。直接买项目 2。评估作价入股-成立新公司，再股权转让 3。公司整体转让-剥离其他资产，吸收合并 选哪个方案？ 案例分享：销售环节的税务筹划 基本情况：地产商为客户定制开发酒店 未税筹划的情况—营业税，土增，契，印 税务筹划的结果—只交印花税就OK 结论：未雨绸缪， 东北话：不能现上轿现扎耳朵眼。 房地产项目收购中的风险 招拍挂取得/项目转让/项目公司收购/增资/联建 一般步骤：框架协议—尽调DD—签订股权转让合同 重点注意： 产权是否清晰 是否有法律问题（承诺和保证） 股权转让合同（一定是专家专业人士把关） 重大依赖（关系双刃剑，当地投资环境） 案例--**房地产转让项目案例（当地圈子） —我们的原则：不接二手项目（溢价） 财务风险解析与案例 凯悦项目 中央名园项目 阳光半岛破产 绿城危机（宋去孙来） 巨人，德隆 杠杆风险，政策变化 预期+杠杆 房地企业融资渠道 预算+成本（运作精打细算） 100项容易漏掉的预算 房地产最关键成本控制点 二线城市房地产开发成本控制 最全的房地产金融政策汇编 术业有专攻 法律风险解析与案例 信托违约：凯悦拍卖 非法经营：国美 安徽阳光半岛80亿地产项目破产 多家金融机构身陷危局 总投资约80亿元的安徽新桥阳光半岛地产项目破产清算，留下了大量的烂尾楼以及那些无法兑现的购房合同。近2000户被“套牢”的购房者欲哭无泪，多家金融机构身陷“危局”之中也难以脱身。 大潮退去，裸泳者终于现身! 阳光半岛项目风险分析 战略风险---市场判断失误，扩张战略与资源不配比 市场风险—利率，政策，供求；8条影响20万平度度假酒店市场环境。 运营风险—自家人管理，不专业，财务混乱 财务风险---短贷长投，高利贷，资金链断 法律风险---非法集资（返本销售），拖欠工程款，民工工资 太自信对市场的判断了！高杠杆带来的风险！和凯悦异曲同工。中央名园亦如此！ 涉非法集资 “团购活动，全款不打折，但是交首付后，按揭下来十个工作日返还30%房款，承诺十年内返还房款的剩余70%。” “比如：房子价格是4210元每平方，如果不是团购，就打七折，就是4210元×0.7=2947元。房子如