论我国城市房屋拆迁制度的不足与完善要点详解.docVIP

论我国城市房屋拆迁制度的不足与完善 摘要：城市房屋拆迁是政府的一项工作职能。城市房屋拆迁 关键字：城市房屋拆迁 性质 不足 完善 引 言 第一章 概述 1.1城市房屋拆迁的概念及特征 1.1.1 概念 城市房屋拆迁是指，依法许可，拆迁人对城市规划区内国有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。 1.1.2 特征 第一，平等性。拆迁所涉及到的拆迁人和被拆迁人是平等的主体，在法律上享有平等地位，享有权利并承担义务。第二，行政性。拆迁执行主体是行使行政职权或是经法律授权许可的行政机关，因此拆迁本身具有行政性。同时，调整拆迁行为的法律法规应在行政法范畴。第三，合法性。拆迁是相关法律认可的行为，拆迁所涉及到的相关问题应由法律调整，拆迁行为本质上是国家为了公共利益而实施的法律行为。第四，补偿性。拆迁能够进行的前提是拆迁机关对被拆迁人给予了相应的补偿，这种补偿是足够抵偿被拆迁人的损失的。 1.2 城市房屋拆迁的法律性质 第一，拆迁是平等主体之间就财产权益的发生、变更、消灭而产生的民事法律行为，因拆迁而引发的纠纷由民事法律规范进行调整；第二，拆迁是国家基于公共利益目的而进行的一系列具体行政行为，拆迁人是行使行政职权或经法规授权的行政主体，拆迁权在本质上属于公权力，应适用行政法调整与拆迁有关的法律法规体系；第三，将与房屋拆迁有关的一系列行为实行“两分法”，即在拆迁安置完成前建设单位或个人以自己的名义进行的拆迁行为，实质上是实施法律法规授权的职权行为，建设单位或个人独立承担由此产生的法律责任，在拆迁行为中成为授权性行政主体；拆迁完成以后，建设单位或个人就成为完全的民事主体，负责进行以盈利为目的的开发建设。 1.3 我国城市房屋拆迁的现状（可以以案例说明，也可直接理论论述相关实务中存在的突出问题） 第二章 我国城市房屋拆迁法律的缺陷与不足 2.1 我国城市房屋拆迁的立法现状分析 国务院于2011 年1 月21 日出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，①该条例与《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）相比有明显进步，这表现在：实施强制搬迁前，房屋征收部分应当按 照补偿规定，对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房；政府征收房屋补偿金不得低于类似房地产交易市场价格；实施搬迁禁止断水、断电、断气；房屋征收应广泛听取并公开公众意见；非因公共利益需要拆迁应自愿、公平等。尽管如此，该条例仍有不足之处，为此，笔者拟在指出《条例》不足的基础上，提出解决我国房屋拆迁立法问题的思路。 （简单回顾下立法历程，重点围绕2011年的《国有土地上房屋征收与补偿条例》）《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2 条规定是公平原则。 城市房屋征收补偿范围是指因城市房屋征收而致损失中应予以补偿的项目,即补偿被征收人的哪些损失。在补偿范围方面,《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《城市房屋拆迁管理条例》相比有所进步,补偿的范围更多。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24 条对此作出了规定,其第2 款规定?? 组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理??; 遗憾的是, 一旦处理后确认为违法建筑的, 房屋征收部门仍然不予补偿。笔者认为这种规定不妥, 在征收中违章建筑也应获得补偿。因为被征收人对违章建筑享有所有权, 这点与合法建筑一样;征收行为同样是给所有权造成了损害, 作为违章建筑所有权人的被征收人和作为合法建筑所有权人的被征收人一样, 都失去自己房屋的所有权,都应该获得相应的补偿。即估价时点,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19 条规定为：房屋征收决定公告之日。关于价值标准,《国有土地上房屋征收与补偿条例》采市场价格标准, 这点殊值赞同; 但是, 对房屋用途的认定, 其没有明确涉及, 但是笔者对此表示担心。因为目前的主流观点是: 用途是指房屋权属证书上标明的用途; 权属证书上未标明用途的, 以产权档案中记载的用途为准或以规划部门批准的建设用途为准。④ 而现实生活中, 许多人拆迁前长期将自己的居住房屋作为生产经营之用, 在补偿时他们则坚持以实际用途为准。所以, 争议就此产生。 2.2 我国城市房屋拆迁法律存在的主要问题 2.2.1、公共利益的界定不明确。 这具体表现为：1. 没有对商业拆迁做出规定。城市拆迁可分为公益拆迁和商业拆迁。所谓公益拆迁，就是指国家基于公共利益的需要将国有土地使用权收回的法律行为。基于房地一体的原则，其效力自然及于土地上的房屋及其他定着物。公益拆迁的法律关系主体是政府与被拆迁人。而商业拆迁是指被拆迁人与开发商之间自愿让渡房屋所有权与土地使用权的一种民事法律行为。商业拆迁的法律关系主体是房地产开发商和被拆迁人，双方基于平等的法律地位自愿达成房屋拆迁协议。但是由于公共利