成华热电厂地块可行性研究营销部分分析.pptx

成都市成华区热电厂地块可行性研究报告营销部分;目 录;3;项目概况土地属性交通条件：项目距离2环路仅1.5km，南北临成华大道，交通网络发达，并有2.5环规划、地铁7号线穿行该区域，交通便捷。;项目概况土地属性区域配套： 地块3公里范围内商业生活配套成熟，云集城东核心商圈，同时地块周边规划了4大综合体项目，周边配套将日益完善。;项目概况土地属性新成华大道规划：按照世界现代田园城市和“生态城区、现代成华”发展定位，成华区“1413”产业发展战略，新成华大道将打造成为成都东北部出入城的景观通道示范线。;项目概况土地属性规划特点：成华大道城内段（一、二段）体现现代化的城市空间和产业特点；三、四段体现现代田园城市风貌特色，形成成都第一条典型的“产业大道”、“大道经济带”、“景观大道”、“现代田园大道”。;8;项目概况小结：城东即将崛起的另一个“建设路”，发展潜力巨大。;目 录;11;市场分析住宅市场量价走势：至新“国五条”出台后，房价并末得到明显的遏制迹象，对市场影响有限；主城区住宅市场供销两旺，供销基本达到平衡，价格进入13年以来，持续上涨，目前成交均价9436元/㎡，下半年房价上涨压力仍然较大。;市场分析住宅市场各面积段产品去化：从2012年上半年以来，各面积段产品中70-90㎡的产品一直保持市场的主导地位。而居于次位的依然是90-120㎡的改需户型，刚需产品仍然是市场供应与成交的主力。;14;市场分析住宅市场区域竞争地块周边在售项目4个，预告项目3个，区域高端住宅及刚需产品均有，物业类型多样，但从销量看，刚需项目走量相对较好；同时两者单价差异较小，表明目前区域高端产品的溢价能力较弱。;市场分析住宅市场典型案例：蓝光东方天地——大体量城市复合项目，业态涵盖住宅、LOFT、商业，是集居住、消费、投资、娱乐为一体的城市综合体；住宅产品主导刚需，面积小，总价低，户型设计紧凑，功能全面，满足刚需客户。;市场分析住宅市场典型案例：蓝光东方天地——项目于2013年7月6日开盘，推出1期1、3栋，共400套房源，开盘当天成交323套，成交率81%，成交均价10000元/㎡。;市场分析住宅市场典型案例：汇厦沙河锦庭——项目紧靠二环路，主力面积70-90㎡套二，主打刚需，单价为区域最低，性价比较高。;市场分析住宅市场典型案例：汇厦沙河锦庭——项目4月底开盘推出228套房源，截止6月底成交155套，月均去化77套，成交均价9500元/㎡，成交主力面积为刚需70-90㎡套二。;市场分析住宅市场典型案例：九龙仓御园——东二环高端住宅项目，主力面积130-150㎡改善型套三户型；“国”字形制，中轴对称格局，精致法式园林，2梯2户纯板式结构，规划设计上尽显高端品质。;市场分析住宅市场典型案例：九龙仓御园——项目于2011年9月入市，成交均价基本维持在11000-12000元/㎡之间，价格波动较小；整体月均成交34套，成交主力产品为130-15㎡套三房源。;22;市场分析住宅市场典型案例：保利康桥——项目入市均价14800元/㎡，价格波动较大，目前成交价14000元/㎡，价格下降5%；项目开盘至今推出640套房源，成交301套，成交率47%，月均去化16套。;24;目 录;定位及产品方案客户定位;定位及产品方案客户定位;定位及产品方案客户定位;定位??产品方案项目整体定位;定位及产品方案项目整体定位;定位及产品方案项目整体定位;定位及产品方案项目住宅产品定位：结合区域客户特征及同环域类似项目，建议产品高低搭配，网罗全域客户。;定位及产品方案商业产品定位：根据地块经济指标及条件，同时结合区域规划及市场情况，建议本案做集中商业+底商+总部办公+酒店式公寓的模式，建立区域商业中心；;34;35;36;37;38;39;40;目 录;调整后物业构成商业部分由集中商业、酒店式公寓、总部办公够成，住宅部分由底商、SOHO公寓、高层构成。;43;44;45;46;47;结论与建议工作计划：