同策招商镇江“北固山”项目前期营销策划要点.ppt

镇江顶级江山墅质一品住区 关键词： 江山：表明资源和地段，高尚生活圈层所属； 墅质：顶级地段，顶级资源，如同稀缺别墅一样，具稀缺性； 一品：上风上水，地脉人脉文脉，三脉合一，一品气象 》项目定位 别墅客户 洋房客户 公寓客户 西南郊区的中高端客户； 洋房客户 别墅客户 镇江政经圈顶级人群（处级及以上公务员、事业单位、国有企业高级管理人员、中型以上私营业主群体）； 标签：看重产品的尊贵感、身份感； 镇江政经圈顶级人群（一般公务员、事业单位、国有企业中级管理人员、大型企业中层、私营业主群体，具有较强实力的拆迁户）； 标签：看重项目的增值潜力、地段、品质感； 镇江政经圈中高端人群（科级及以上公务员、事业单位、国有企业中、高级管理人员、私营业主群体，少量有强实力的拆迁户）； 标签：看重产品的品质感、身份感； 公寓客户 》客户定位 政经圈一品生活住区，承载镇江最顶级阶层（约1.2-1.5万人）的居住梦想 问题二：项目产品如何突破，项目价值体系如何塑造？ 解题思路——三个维度 1、当地高端项目产品力解析梳理 2、案例借鉴及产品力突破点的梳理 3、项目整体价值体系的梳理与塑造 》高端市场容量梳理——花园洋房 江山名洲 2010年，江山名洲整体去化了231套房源，目前的成交均价洋房在7500元/平方米左右，电梯洋房8200元/平方米，每月推盘成交率较高，平均去化量在23套左右。 成交客户：市区公务员和企事业单位中层，部分私营业主 江山名洲10年共成交洋房200套左右，总价100万左右，平均成交25套/月 》高端市场容量梳理——花园洋房 2010年，中南世纪城共推出102套房源，共成交72套房源，洋房面积90-120㎡成交均价在8000元/平方米左右，主要成交在4—7个月，基本都当月去化完毕，平均每月成交10套左右。 成交客户：有私营业主，企事业单位员工和部分公务员 中南世纪城 中南世纪城10年共推出102套房源，成交72套，总价100万左右，平均成交10套/月 》高端市场容量梳理——花园洋房 万科蓝山 万科蓝山一期，产品有洋房、叠加和联排，面积90—320平米左右，今年推出，拿到预售证95#96#100#101#102#103#111#113#，共78套，其中洋房40套，24套叠加，14套联排； 85-132㎡创意洋房汲取万科专利产品——情景洋房设计精华，层层退台，为每户预留生活外延空间，享有别墅立面及生活方式。 洋房均价9000-10000元/㎡，整体在10月底至11月初三周时间，全部去化完毕，开盘当天去化58套，占整体比例74.36% 成交客户：以市区公务员为主，也有周边私营业主自住购房 万科蓝山10年共推出40套洋房，现全部售罄，总价80—132万不等 》高端市场容量梳理——花园洋房 10年成交量 成交均价 成交总价 去化率 客户来源 江山名洲 200套 7600—8200元/平方米 100万左右 25套/月左右 市区公务员和企事业单位中层，部分私营业主 中南世纪城 72套 8000—9000元/平方米 72—100万 10套/月左右 成交客户有私营业主，企事业单位员工和部分公务员 万科蓝山 40套 洋房均价9000-10000元/㎡ 80—132万 3周全部去化完毕 以市区公务员为主，也有周边私营业主自住购房 2010年全市高端洋房去化300多套，成交均价在8000—9000元/平方米，主力总价在100万左右，因市场上缺少新颖的好的洋房产品，故类似蓝山入市时仅用3周时间完成去化40套房源，我们认为镇江高端洋房市场合理容量在500套左右。 》高端市场容量梳理——公寓市场 申华 冠城国际 物业 面世时间 推量 （套） 交易 （套） 去化率 交易均价 （元/㎡） 主力面积 （㎡） 总价段 （万元） 高层 2010.9.12 261 93 35% 8800 89-140 78-123 冠城国际10年共成交160套，单价8800元/平方米，总价300—400万，平均成交30套/月 成交客户：主要来自区域内和市区企事业单位员工，私营业主，和部分公务员 》高端市场容量梳理——公寓市场 亚东 朴园上观 2010年，朴园公寓共成交了160套房源，面积：118—146平米，均价在6500—7785元/平方米，90—100万左右。 成交客户：主要来自周边区域客户，私营业主，和企业员工 11层点式楼 面积 金额 均价 46 6754.796536.04 11层板式楼 面积 金额 均价 124套 14683.24 113966647 7785.54 朴园上观10年主力去化产品，共成交160套，总价90—100万，平均成交13套/月 》高端市场容量梳理——公寓市场 万达广场 2010年，万达广场六月开盘，截止到十一月成交748套，面积10