第五章房地产项目评估和决策概述.ppt

二、名义利率和实际利率 若给定利率的时间单位与实际计息期不同，名义利率和实际利率则不同。 名义利率为 r，则计息期利率为r/n 一年后本利和 年利息 年实际利率 三、间断计息和连续计息 1.间断计息 计息周期为一定的时间（年、季、月、周），且按复利计息的方式称为间断计息。 2.连续计息 第三节 资金的等值计算 基本概念 一次支付类型计算公式 等额分付类型计算公式 1.决定资金等值的因素 资金数额 资金发生的时刻 利率：关键因素 一、基本概念 2.几个概念 折现（贴现）：把将来某一时点上的资金金额换算成现在时点的等值金额的过程 现值：折现到计算基准时点的资金金额 终值：与现值相等的将来某一时点上的资金金额 折现率：折现时的计算利率 一、基本概念 二、一次支付（整付）类型公式 基本模型 P F 0 n 1 2 1 2 n n－1 0 P（现值） 1 2 n n－1 0 F（将来值） 现值与将来值（或称终值之间的换算 1.整付终值计算公式 已知期初投资为P，利率为i，求第n年末收回本利F。 称为整付终值系数，记为 2.整付现值计算公式 已知第n年末将需要或获得资金F ，利率为i，求期初所需的投资P 。 称为整付现值系数，记为 例1：某人把1000元存入银行，设年利率为6%，5年后全部提出，共可得多少元？ 例题 例2：某企业计划建造一条生产线，预计5年后需要资金1000万元，设年利率为10%，问现需要存入银行多少资金？ 例题 三、等额分付类型公式 等额年值与将来值之间的换算 1 2 n n－1 0 A A A A （等额年值） 1 2 n n－1 0 F（将来值） 基本模型 1.等额分付终值计算公式 已知一个技术方案或投资项目在每一个计息期期末均支付相同的数额为A ，设利率为i，求第n年末收回本利F 。 称为等额分付终值系数，记为 评估原则 技术与经济相结合的原则 定性分析与定量分析相结合的原则 财务分析与国民经济分析相结合的原则 可比性原则 满足需要的可比性（产量、质量、品种） 消耗费用的可比性（投资、运营费用） 价格的可比性（价格与价值、可比价格） 时间的可比性（资金的时间价值、相同的分析期） 可比性原则 现金流量及其构成 现金流量的概念 现金流入 现金流出 净现金流量 现金流量的构成 投资、折旧与残值 成本、费用与经营成本 销售收入、税金与利润 第一节 现金流量的概念 一、基本概念 1.现金流出：对一个系统而言，凡在某一时点上流出系统的资金或货币量，如投资、费用等。 2.现金流入：对一个系统而言，凡在某一时点上流入系统的资金或货币量，如销售收入等。 3.净现金流量 = 现金流入 - 现金流出 4.现金流量：各个时点上实际的资金流出或资金流入（现金流入、现金流出及净现金流量的统称） 第一节 现金流量的概念 二、现金流量的表示方法 1.现金流量表：用表格的形式将不同时点上发生的各种形态的现金流量进行描绘。（P142） 2.现金流量图 0 1 2 3 4 5 6 时间（年） 200 200 100 200 200 200 300 第一节 现金流量的概念 一、基本概念 1.现金流出：对一个系统而言，凡在某一时点上流出系统的资金或货币量，如投资、费用等。 　　投资的广义概念是指有目的的经济行为,泛指企业的一切资金分配与运用行为,是企业为了获取所期望的报酬而投入某项计划的资源,所投入的资源包括资金,也包括人力、技术或信息等其它资源。 　　投资的狭义概念是指为实现某建设项目而预先垫付的资金。对于一般的工业投资项目来说，总投资包括建设投资和生产经营所需要的资金、建设期的借款利息或投资方向调节税（2000年后取消) 工程经济学中的常用的投资是投资的狭义概念。 支出中凡是与本企业的经营有关的各项耗费称为费用 现金流量图的说明 横轴是时间轴，每个间隔表示一个时间单位，点称为时点，标注时间序号的时点通常是该时间序号所表示的年份的年末。 与横轴相连的垂直线，箭头向上表示现金流入，向下表示现金流出，长短与现金流量绝对值的大小成比例，箭头处一般应标明金额。 一般情况，时间单位为年，假设投资发生在年初，销售收入、经营成本及残值回收等均发生在年末。 现金流量图的几种简略画法 第二节 现金流量的构成 投资、折旧和残值 成本、费用与经营成本 销售收入、税金和利润 一、投资、折旧和残值 1.投资：为实现预定生产经营计划而预先垫付的资金。包括：固定资产投资、流动资金投资、无形资产投资、递延资产投资和预备费用、（建设期利息）。 自有资金 负 债资金 流动资产 固定资产 无形资产 递延资产 投资 资