2009年度房地产报告.docVIP

目录 1 美国受金融风暴产生的影响还在继续 1 1.1 美国房地产行业仍处在不景气的通道中 1 1.2 美国金融风暴冲击助推我国房地产行业向下调整 1 2 2009 年我国房地产行业仍将面临重大考验 3 2.1 行业自身周期性调整进入全面阶段 3 2.2 房地产企业将在困境中寻求突围 5 3 行业调整进入最后阶段 6 3.1 房地产市场前景看好 6 3.2 应对金融风暴，稳定楼市政策空前 6 3.3 房地产价格基本进入可交易阶段 7 4 投资策略 10 4.1 09年行业盈利情况预测 10 4.2 首选商业地产和工业园区地产中的强势企业以求安全 10 4.3 选择具有强大国资背景的企业以求更快地恢复发展 10 4.4 把握时机，积极参与销售回暖的商品房开发公司 11 5 重点公司 12 5.1 保利地产 12 5.2 招商地产 12 5.3 侨城A 13 5.4 张江高科 14 5.5 金融街 15 附录 17 经过前几年的快速发展和 2008 年市场的重大调整，2009 年将是我国房地产行业近十年发展过程中最为重要和关键的一年，也是其近十年来所面临的实际压力和问题最为直接和严峻的一年。在这一年中，行业需要渡过最艰难的低谷时期，而对于大多数房地产开发企业来说，市场调整进入纵深阶段后是考验其抗风险能力的关键时期。在 2009 年，房地产企业只有求得生存后才能谋求更好的发展。 1 美国受金融风暴产生的影响还在继续 1.1 美国房地产行业仍处在不景气的通道中 目前，美国的房地产仍不景气，房地产价格和景气指数已经从年初的 19 跌到 11月的 9，在今年中已跌去一半多。美国新屋销售也在不断下降，年初的月销售新屋数为 44 千套，全年最高为每月 49 套，到三季度末销售已跌到 34 千套，下降了 23%。美国成屋的销售全年保持平衡，全年稳定在 500 万套左右，但与前几年相比也下降了30%左右。美国的出租房空置率相对比较稳定，近四年均在 10%左右。 图1 美国房地产价格和景气指数 1.2 美国金融风暴冲击助推我国房地产行业向下调整 美国金融风暴的发生对我国经济增长产生重大冲击。我国房地产业作为国民经济的支柱产业，与我国的经济的发展有着密切的正向关系。因此，这种负面影响也传导到房地产行业，在一定程度上助推房地产行业向下调整。 美国金融风暴对我国房地产业的重大负面影响主要体现在二个方面：一是在经济上直接降低了人们购买和投资商品房的能力；二是目前美国金融风暴仍存在风险加大的可能，由此降低了人们对房地产回暖的预期和信心。 1.2.1 2009年全国经济增长将下降到近年来低点 受美国金融风暴的影响，我国的消费增长出现乏力、对外贸易的贡献度或将下降为零、国内投资也将急剧萎缩。由于这些因素变化所带来的影响，2009 年我国经济增长仍将出现下降。经我们预测，2009 年我国 GDP 将降低至 8%。 我国经济将面临很大的压力，商品房作为一个投资及消费商品也将受到很大的不利影响。 1.2.2 2009年全国消费仍处低谷 受美国金融风暴的影响，居民消费下降。2008年以来，消费者信心指数已从年初的 96.90 点下降到了 10 月份的 92.40 点；消费者预期指数从 98.60 下降到 94.20；消费者满意度指数从 91.20 下降到 89.80。 消费者指数均已下降到近几年的低点。 2009 年中，如果缺乏足够的政策支持力度，消费增速还将下滑，消费处于低谷。 图2 消费者信心指数、消费者预期指数和消费者满意度指数  2 2009 年我国房地产行业仍将面临重大考验 2008 年房地产行业处在调整中，尤其是下半年调整在加剧。目前，调整已深入到整个行业经营链上的各个环节。2009 年房地产行业所面临的压力严峻，除受到来自美国金融风暴的严重影响外，还要面对房地产行业自身周期性的调整。 2.1 行业自身周期性调整进入全面阶段 2.1.1 商品房销售下降加剧 今年商品房销售一直处在下滑通道中，尤其是下半年商品房销售旺季不旺，每月销售面积同比下降趋势加剧，其中，8 月份的销售面积和销售金额同比下降最大，分别达到 40.54%和 35.70%。10 月份全国房地产销售面积仅为 44022 万平方米，同比下降了 28.94%；全国房地产销售金额仅为 1711.49 亿元，同比下降了 34.23%。截止 10月，全国商品房累计销售面积同比下降了 16.51%。但进入下半后房地产开发投资同比增长出现大幅下降，同比增长已从6 月份的37.54%下降到10 月份的11.01%，四个月中下降了26.53 个百分点，同比增长下降了三分之二多。全国土地购置面积2