来龙湖项目发展概要.pptVIP

与住宅地产相比商业地产的经营复杂性远远要求更高，在国家加大商业地产的额度时，现在像恒隆、华润、保利、瑞安、御景等等，都还在加大物业持有，加大租金回报。为什么？ d ---- 举例：四大天王的榜样 导致商业格局变化的主要驱动因素为：人口规模的增长、住宅房地产开 发、交通系统建设和政策规划导向 区域人口规模增长、人口迁移和消费需求变化是商业格局形成的内在驱动 因素 中国城市化进程和城市群联动发展步伐的加快是商业地产总量发展的另一 个契机 “订单地产” 的四要素 企业篇----万达地产 为城市代言 标准化基础上的可复制性 通过模式的标准化和可复制化实现品牌价值，同时宏观层面有具有特定主题 每一个政府都与政府高度的沟通合作，达到为为城市代言为城市创造价值的目的，同时为企业树立品牌为企业赢得市场 打政府牌： 通过形象工程、就业工程，、税收工程、百年工程，四大工程宣传与打造，发挥商业项目的这一强力优势，将会为发展提供相当的便利。 1) 共同选址： 对每一个店址由战略伙伴提出意见，书面确认。 2) 技术对接： 通过对高度，出入口、交通体系等技术对接，实现项目在开发之前就获得了合作伙伴尤其是主力店的认可。 3) 平均租金： 与所有加入合作的伙伴，都约定一个前提条件，就是接受平均租金这个概念。全国的城市分三等租金。这样做的好处是，每个店的租金具体多少不用再谈判，速度快。 4) 先租后建： 选址、规划、租金都确定了，开工之前先签一个协议，然后再投入建设。 我司商业发展的若干思考 ■ 地段的问题？ ■ 规模的问题？ ■ 投资和回报的问题？ ■ 招商的策略和时机问题？ ■ 业态和功能布局的问题？ ■ 建筑设计和经营需求的问题？ ■ 主力店引进与整体收益的问题？ ■ 前期规划与后期经营管理的问题？ ■ 专业的市场调研是解决一系列问题的开端？ ■ 慎密的商业规划是商业地产开发的必须步骤？ ■ 专业团队的加入是商业地产开发成功的保障？ 商业开发的第一要素是地段，第二要素是定位。 目标市场定位两个要求——准确、全面 1、目标消费群定位与区域功能紧密关联 2、目标投资小业主定位应明确目标市场区域 项目目标商户群单位的三个原则 原则1、主力商户优先 原则2、以核心商户提升商圈价值 原则3、经营者与租户达成“利益共同体” 项目竞争定位——实行差异化 1、项目功能定位流行全面一体式购物 2、项目经营主题特色定位——主题突出、结构合理 3、项目经营方式定位——因时制宜、因时而变 4、项目经营业态定位——最优化业态布置原则 1 2 3 4 开发商 与政府 作为商业地产的开发运 营商,必须充分与政府沟通,尽量 符合政府城市规划的要求,并动 用一切资源说服政府的政策支持. 强强联合银行对商业地产项目的 贷款非常谨慎，进行长期价值运 作可以考虑与资本或其他企业合 作共同开发项目。 与大型零售商国内许多实力雄厚的 地产商与国内外知名优势零售企业 结成战略联盟，分别借助对方的力 量大举扩张各自的市场规模 与小业主/租户房地产商可以借助 商业巨头的品牌效应提高铺位售 价和加快中小店的招商进度。 外脑介入式 开发商在不懂商业经营管理或不愿花费人力经营管理的情况下，可以 聘请经营管理公司专门经营项目。 方案一 外脑植移式 开发商与经营管理公司合作共同经营项目，各自承担相应的职能，发展商 一般承担商场的物业管理部分，商业部分交给经营管理公司负责。 方案二 内生经营式 第三种方式就是发展商自己成立经营管理公司经营项目。 方案三 以可持续发展为目标培育运营管理能力 第一，严格控制商家的品牌和经营实力；严进严出。大的方面指整个商场管理机构的品牌和经营实力，小的方面指进驻商户的品牌和实力， 第二，租金要与市场行情保持一致并给予经营商家一定利润空间； 第三，宣传推广要能做到持续不断，做到永续经营?，售后服务要确保消费者利益； 多产品开发 可以配合写字楼、公寓等回报率高且利于销售