长江路项目定位孙婧技术方案.ppt

毕业设计报告 ——长江路项目定位策划和商业部分市场调研报告 目录 1 毕业设计工作概况1.1 个人设计工作简述 1.2 项目概况 南京市长江路项目位于南京市新街口商圈，长江路北侧，洪武北路西侧，江苏省国投公司东侧，北临长江路居民区，地理位置优越。 2 商业部分市场调研报告 2.1 新街口商圈商业环境分析 2.2 商铺竞争对手调查 2.3 市场调查统计分析 3 长江路项目定位报告 3.1 长江路项目SWOT分析 3.2 项目命名 本项目定位为集商业、办公为一体的甲级写字楼。为利于本项目在市场上的宣传推广，使项目形象深入人心，有必要赋予本项目一个符合产品定位和气质的名称： 东方城 3.3 开发规模、品种 该项目共14层，1-3层为商铺和写字楼大堂，4-14层为写字楼，地下2层，为机房和停车场。 占地面积=47×40=1840 m2 2000m2； 覆盖率=1840/5000×100%=36.8%； 写字楼标准层面积=35×35=1225 m2； 地下2层建筑面积均为3000 m2，共6000 m2，其中机房占20%，停车场占80%。 总建筑面积=3×1840+11×1225=18995m219000m2； 容积率=18995/5000=3.799。 商铺高度4.5米，写字楼处高度3.3米，总层数14层，地下2层为车库。 高度=4.5×3+3.3×11=49.8米50米。 3.4 功能定位 （1）配套设施 1）停车场 100个机动车位，2.5元/半小时，500元/月，不对外出售；880个非机动车位，免费。 2）卫生间 3）电梯 商铺部分设2部客梯，1部电扶梯。写字楼部分设5部客梯，1部消防电梯。 4）多功能会议厅（第14层，300m2 ） 5）广告牌位 6）仓库 7）中央空调 8）智能自动化系统 （2）景观 喷泉、植被、景观灯 3.5 项目相关图片 3.6 出租面积和价格定位 商铺可出租面积区间为30m2-275m2。写字楼可出租面积区间为77 m2-1225 m2。 商铺和写字楼部分只租不售，价格定位采用市场比较法，通过选取三个可比实例，并根据区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，得出价格。并结合适宜的租售比，同时，考虑受访者能承受的最低价格，最终定出估价对象的价格区间和均价。 商铺租赁价格为350-500元/平方米/月，均价为420元/平方米/月。 写字楼租赁价格为75-90元/平方米/月，均价为84元/平方米/月。 4 小论文 小论文题目为 《商业地产定位存在问题及解决方法研究》 5 结语 历时近4个月的毕业设计终于结束了。在这4个月中，我与小组其他成员的团结合作，大家一起完成了本项目的毕业设计。毕业设计时间虽短，但我受益匪浅。我将学到的知识运用到实际中，更深入地了解了房地产项目的开发经营过程。在毕设中，我遇到的许多困难，但是我从未放弃过，这些困难反而磨练 了我的意志，让我变得更加坚强。 Thank you! 姓名：孙婧 学号指导教师：张建坤 2010年6月12日 结语 小论文简介 长江路项目定位报告介绍 商业部分市场调研报告简介 毕业设计工作概述 撰写开题报告 翻译外文文献 编写、发放调研问卷、踩盘 编写商业部分市场调研报告 编写项目定位报告 撰写小论文 用地性质为商业、办公，占地面积5000平方米，规划容积率≤3.8，覆盖率≤40％，建筑高度≤50米。该项目拟从2010年上半年开始动工建设，计划2年左右结束。现该地块作为停车场使用。 图1 项目具体位置图 新街口商圈商业环境分析 商铺竞争对手调查 市场调研统计结果分析 商业密集度高 影响辐射力大 知名商贸企业多 销售模式均为出租，出租率较高 消费者定位以大众消费者为主 车位充足 商业面积较大，营业范围较广 周边交通发达 期望的 投资回报率 计划投资 行业 主要 考虑因素 最高价位 意向 商铺面积 配套设施 受访者需求 调查问卷共发放100份， 回收率100%， 其中有3份废卷，废卷率3%。 餐饮和服装业比较热门 地段 50-100平米很受欢迎 30-50，100平米以上较受欢迎 停车位 广告牌位 智能安全系统 能承受的最高价位区间为100-600元/月 以5%-10%居多 (1)项目推广时适当降低价位，以吸引消费者，在获得口碑后再进行适当加价 (2)不盲目提升开发档次，定位为甲级写字楼，但装修力求朴素、亲民 (1)在宣传时，着重宣传商业地产的巨大发展潜力，打消消费者的顾虑之心 (2)充分研究竞争对手的优点和缺点，吸取其发展中的经验教训，在项目规划时借鉴 (1