星星广场项目定位策划方案技术方案.ppt

客群定位 主题定位建议以该年龄段时尚消费方向为主，家庭消费为辅 根据主力客群推导建议项目： 关注周边工厂职工的消费特点，注重一站式、便捷式消费 项目定位 3 产品定位 经营定位 主力客群定位 业态定位 经营 定位 项目自身情况 主力商户选址意向 市场 空间 商业 环境 商业市场分析 消费能力分析 竞争环境分析 经营定位 以上数据来源人民网网站 消费能力判断 项目区域薪酬水平 根据收入水平对比判断，项目区域收入水平低于城市平均水平 以上数据来源2013年国家统计局网站 假设值： 按每月消费3-5次，每次消费200-500元计算 月消费为：600-1500元；月平均消费：1050元 年消费为：7200-18000元；年平均消费：12600元 根据假设对比判断本区域消费水平与市区居民家庭消费接近 消费能力判断 支出项 支出金额（元） 占比 食品类 4809.76 36% 居住类 1642.68 12% 衣着类 1535.49 11% 教育文化娱乐服务 1466.83 11% 交通和通讯 1331.35 10% 家庭设备用品及服务 1140.98 9% 医疗保健 1048.92 8% 其他商品和服务 402.4 3% 合计： 13378.41 购房目的基本型自住占43%，改善型自住占24%，以刚性需求为主 57%购房者为首次购房 消费能力判断 开发区房价低于市区其他区域 附近区域居民或外来本市发展的中低收入（略有积蓄）人群 由此判断该区域消费能力为中等水平 购房者多来自于附近区域 消费能力判断 消费能力 交通依赖与距离 消费态度 消费能力强群体 对公共交通的依赖度低 多以自驾车出行消费 接受距离较远的场所购物 对品牌有一定认知度 接受价格较高产品 消费内容涵盖广 对购物、美容、休闲、娱乐都有很强的消费兴趣 围绕家庭、小孩而展开消费 消费能力弱群体　 对公共交通依赖程度高 非常在乎交通成本 很难接受离家较远的购物商场 一般就近购物　 对价格敏感 品牌认知度低 仅满足生活所需就足够 参考：不同消费能力对交通依赖与距离的消费态度 由被访者外出购物所使用交通工具判断，本区域消费能力为中等水平 市场空间 现有市场分析 消费能力分析 竞争环境分析 商业范围 项目名称 商品档次 运营情况 区域商业 北国益中店 中档 良好 北国长江店 中档 良好 周边商业 同祥城商街 中档 差 小岗上装饰城 低档 良好 农贸批发市场 低档 良好 收入水平低于城市平均水平 消费水平较与市区相当 消费能力为中等水平 预期消费潜力随人口增长而提升 该区域内当前市场竞争不显现 区域内潜在商业地产开发用地体量大，未来区域内市场竞争较为激烈 经营定位 参考：零售商一般选址需求 经营定位 经营定位 永辉超市： 现在石家庄发展迅速，经营情况良好，消费者对其接受度及认知度相对较高，现已在石家庄拓展5家店面（友谊大街新石店；裕华路民心广场店；广安大街财富大厦店；槐安路谈固店；谈固南大街西美五洲店）； 永辉超市现在开发区尚未开店，计划于开发区布点3个，当前已与永辉超市京津冀区域发展王总沟通 ，对方已看过本项目图纸并提出房产技术条件意见和货流动线意见； 星辰广场周边为其开发区选址计划区域之一。 星美院线： 此商户已与怀特签约，院线负责人史总已来项目进行院线房产技术条件对接，并给出院线布局图； 本项目购物中心业态定位及项目位置符合院线选址要求，对方合作意向较明确。 主力商户访谈 经营定位 重点经营者访谈举例 业态 品牌 需求 对项目看法 备注 超市类 北国超市 　 已与雍雅锦江签约，与卓达星辰及周边开发项目洽谈中 本项目可作为备选 　 永辉超市 可作为备选项目 需求项目土地证、图纸 重点选址区域为天山大街人口密集区域（天山世界之门） 　 华润万家 计划开店选址区域，需求周边调研资料（已发送） 　 　 惠友超市 　 开店重心向周边县发展 　 物美超市 　 对石家庄市场不认可 　 中小商户特点： 项目位置处于区域核心商业边缘，商业氛围不足，无单独开店预期，需主力店带动 需求整体业态搭配合理 主力店特点： 项目区位为重点选址范围 项目为土地阶段，利于房产条件对接 通过主题定位和商业动线规划选择竞争力较强的主力店 优化业态定位，吸引目标商家 低档 中档 高档 通过自身科学合理的业态布局，争取中高品牌的进驻，力争给予优越条件吸引具有领头作用的目标零售商，为项目整体经营打下基础 优化硬件条件，力争项目具备中高档商业条件，给经营定位提供基础条件和空间 商品品牌定位为： 中档 硬件标准定位为：中高档 经营定位 项目定位 3 产品定位 经营定位 主力客群定位 业态定位 核心客群 购物 娱乐 教育 休闲 餐饮 购物、餐饮、娱乐、休闲、教育功能针对的都是同一核心消费客群 购物、餐饮、娱乐、休