泽云广场二期项目营销策划(终稿)技术方案.pptx

泽云广场项目营销报告 常德市泽云房地产开发有限公司 2011、03、30 谨呈：常德市泽云房地产开发公司 项目核心问题思考 在项目市场调研过程中，我们系统、全面的思考了以下几个与项目营销息息相关的核心问题： 1、如何深度挖掘项目定位，提升项目形象？ 2、如何提炼项目核心价值，并实现有效的价值传播？ 3、如何对开展着实有效的营销推广，最终引起公众的广泛关注，形成轰动效应？ 4、如何进行通路建设和包装，营造热烈的销售氛围，最终促进项目销售？ 5、如何构建完善的销售架构、体系，并因地制宜的制定销售策略、促销策略，促使客户发生购买行为。 思维导图 项目认知 项目价值提炼 总体营销策略 营销推广 销售执行  我们的项目是什么? 项目认知 项目价值提炼 总体营销策略 营销推广 销售执行 思维导图 项目概况认知 项目定位认知 项目市场认知 项目客户认知 项目概况认知 项目开发背景，关键字：地块不规整，给规划设计工作带来一定难度 用地面积：30545 ㎡ 建筑面积：106821 ㎡ 地块形状：呈不规则的多边形，给规划设计带来一定难度 项目现状：一期住宅已经销售，商铺正在招商；二期正准备开工建设，业态定位、产品规划正在进行中。 项目概况认知 项目地块解析，关键字：地块不规整，交通、区位优异，周边行业氛围没有成熟 地块形状：地块形状不规整，呈多边形，北面的长度比南面的长。 项目四至：北面临火车站，南面临家饰建材城，东临武陵大道，西临朝阳路。 区位交通：临近常德火车站、汽车站，周边公交线路发达，有直达市中心的公交线路，交通便利。 周边配套：周边家饰建材市场林立，有火车站、汽车站、公交站等交通配套，有多家小型社区诊所，在生活配套方面，有若干家小型超市，星罗棋布的士多店、水果批发市场等，能满足周边市民的日常生活所需。 项目认知 项目价值提炼 总体营销策略 营销推广 销售执行 思维导图 项目概况认知 项目定位认知 项目市场认知 项目客户认知 项目定位认知 湘北义乌小商品第一交易平台 在对常德商业市场充分调研的基础上，进行了系统的分析，确立项目的定位为： 支撑点： 利用区位优势：项目位于常德大道与武陵大道的交汇处，未来的城市次中心“火车站商圈”，同时， 项目附近计划修建高铁项目和城际铁路，未来区位环境得天独厚。 利用交通优势： 项目所处的环火车站商圈内有常德火车站、常德汽车站及短途汽车站，不仅拥有大量外地客流，还可辐射城区及周边县市人群；在城区西南13公里的桃花源机场，已开通至北京、上海、广州、深圳等地航班。 总结：由于项目地处火车站附近，来往人流多半是匆忙赶车的路人，到附近商城购物消费的机会不大，最多只是在附近匆忙的购买食品上车；再加上项目1—2公里范围内已有一个大型超市，其体量已能消化附近的消费力。 项目定位回顾 支撑点（续）： 常德市民的消费习惯： 常德居民更青睐于老牌商圈，较少在二、三楼的商业购物、消费。 老商圈的威胁： 步行街商圈、桥南商圈都是已成熟的商业圈，其人流量大、商业消费氛围浓厚，而且已形成一定品牌效应。 项目附近的商业环境： 火车站附近商业的人气不旺盛，而且周边居民的消费力不高，不足以形成浓厚的商业、消费氛围； 结论：在项目定位的规划中，要尽量避免与老商圈的正面竞争，在业态和经营结构、档次上形成差异；同时充分利用项目的区位、交通优势，建立有大范围辐射力的商业业态。， 项目定位认知 项目定位回顾 项目认知 项目价值提炼 总体营销策略 营销推广 销售执行 思维导图 项目概况认知 项目定位认知 项目市场认知 项目客户认知 项目市场认知 2010年市场有效供给不足，供需关系失衡，刚需大量爆发，故而房价上涨迅猛。 据市房管局统计资料显示，2010年，市城区商品房均价为3223元/m2，同比增长22.5%，其中商品住宅均价为2944元/m2，同比增长19.87%。回望2004年，金色晓岛突破2000元时，购房人的咋舌之声似乎还在耳旁回想；4年后，水星楼跨越3400元时，又给市场一个震惊。我市房价的过快上涨，着实令人难以接受。 “稳中有升”  或成未来主基调 今年甚至以后5年常德各楼盘价格还将稳步上涨，当然品质会相应提高，但考虑到今年产品投放量将持续增加，市场竞争白热化，价格上涨幅度将有所回落。 项目市场认知 随着土地供应量的增加，未来常德市房地产的供给量将会有较大幅度上升。 一级市场成交情况 年份 数量（宗） 面积（亩） 成交价（亿元） 均价（万元） 2008年 19 401.55 3.489 86.89 2009年 18 386.78 4.5 116.35 2010年 35 1766.97 32.1007 181.67 土地供应量、成交价、均价都在逐年上升 2010年