西安九锦台六月经营月报分析报告.ppt

商品房市场—成交量价 楼市降温，买卖双方回归冷静 新政对楼市投资、投机行为的抑制作用开始逐步体现，市场整体持续降温，买卖双方正在逐步恢复冷静，而不少经适房、城中村项目、低价团购等因素的拉低作用下，量价齐跌成为了本月西安商品房市场成交数据表现的必然。 住宅市场—供求关系 本月全市供应在新旧盘齐发力的带动下，猛增至87.2万㎡。市场转冷的环境下，部分开发企业选择逆市推盘，希望借以刺激购房者的热情，同时，本月个别新盘亮相在政府的压力下，批量办理预售证也极大的助推了全市供应量的大幅增加。 新旧盘齐发力，供应量大幅增加 单位：㎡ 注：供求比为供应量与成交量的比值，大于1说明供大于求，反之则为供不应求。 住宅市场—成交表现 成交面积段分布 125-180㎡产品受新项目开盘带动，本月成交量不降反升。上月开盘的项目包括铭城16号、浐灞1号开盘当天新房源销售都达到了70%左右。前者依托城南成熟的生活和文化配套，后者则依靠大明宫遗址公园和浐灞生态区的自然资源，均成为各区域内改善型置业者购房的目标。 由于中新集团股权出售，浐灞半岛集中低价内部销售（集团中高层员工）原因导致180-280㎡产品本月量涨价跌。排除此因素该面积段产品成交量与上月基本持平，其中包括九锦台4套大宅户型。 280㎡以上产品本月由于公园时光和白桦林间签约量的减少而成交量明显下滑。其中公园时光在4月中旬开盘之后，大幅提高销售价格，加上已经取得预售手续的1、2、3、8号楼剩余房源不多，紫薇地产对项目本身的销售也没有特别要求，因此开盘后项目实际成交量寥寥无几。 单位：㎡ 住宅市场—成交表现 成交单价段分布 本月4000元/㎡以下产品成交量仍然受个别项目集中签约影响保持高位运行。原因：浐灞半岛内部员工大量低价购房、心桥佳苑定向于陕西电力集团职工销售、旺园小区补办07年房屋销售合同、铭城16号开盘备案09年订购客户，因此本月表现为量涨价跌。 10000元以上产品本月成交量小幅回落。成交项目中表现抢眼的则为4月开始销售的绿地海珀兰轩和诺丁山。绿地集团依仗强大的品牌实力，经过长期的客户资源积累和区域客户的深挖，在项目正式销售之后，得到了销售成绩的肯定。但绿地的两个项目，并未举行正式的开盘仪式，是建立在足够的客户订购数量和市场信心基础之上，其客户来源主要是区域高端人群和陕北富裕阶层。 单位：㎡ 住宅市场—成交表现 户型面积在180-280㎡之间且均价10000元以上产品成交量价变化 单位：㎡ 单位：元/㎡ 市场中与九锦台在售户型、价格相近产品本月成交量环比上月明显上升，原因在于： 鸿基紫韵推出景观楼王42、43号楼共89套，户型面积140-240㎡之间，均价11500元/㎡，本月签约11套。 曲江通善坊进行购房送全产权车位活动，本月成交7套大面积户型。 海珀兰轩举行6月优置业绩，一次性付款优惠12万元，最终达成成交8套，环比上月增加4套。 结论： 本月同类产品成交较好的三个项目中，有两个项目采取了对价格“动刀”的销售行为，而鸿基紫韵避开周边金地项目开盘时间推出景观楼王，也取得了较好的销售业绩。 城南区—供求关系 政策压制成交、政府加大供应 以改善型产品为主流的城南区本月受政策的压制，成交量连续两月下降，而供应量在新盘铭城16号、曲江海天华庭和旧盘融侨馨苑、鸿基紫韵的加推房源带领下，回升至25.8万㎡。 单位：㎡ 城南区 城南区本月住宅成交量为20.82万平米，环比上月减少15.57%，连续两月成交量下降。 180-280㎡面积段产品本月在曲江板块通善坊、鸿基紫韵和九锦台成交带动下，成交价格上涨14.56%，但低价大宅的成交量减少也使得其成交量小幅减少1.9%。 280㎡以上产品本月成交8套房源，环比上月减少4套，户均面积也从上月的388㎡下滑至314㎡ 别墅产品本月成交11套房源，其中5套为早期成交手续办理，而中海铂宫本月无别墅成交，因此表现为量价同跌。 成交面积段分布 城南区—成交表现 单位：㎡ 城南区—成交表现 成交单价段分布 成交价格结构量价变化可以说明，城南区低价格产品从春节后至今保持强劲上升势头。城改项目、早期项目的集中备案和政策影响作用较小是主要原因。 10000元/㎡以上产品本月缺少了中海、融侨、金地三个曲江项目的有力支持，成交量价连续两月持续下跌。。 单位：㎡ 竞品市场表现 高端市场趋冷、回款压力显现 近期成交数据 紫薇公园时光 紫薇永和坊 金地湖城大境 九锦台 备案数据 8号府邸 逸翠园 套数 单位：元 本月除鸿基紫韵逆市推盘取得了较好的销售业绩之外，其他竞品项目销售成绩均不理想，对开发商而言销售回款的压力已开始逐步显现。从右上图可以看出，九锦台本月8号楼销售金额低于在全市同类产品项目实际销售平均水平。 鸿基紫韵 平均成交金额 高端项目错时推盘