商业地产分析报告.ppt

初识商业地产 初识商业地产 二、商业地产的发展背景、特征及现状 初识商业地产 初探运营管理 运营管理是商业运营的核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉。现在商业地产管理运营的精髓就是 要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。统一的运营管理模式，其实际意 义就是旨在把投资者、经营者、管理者三者结成利益共同体。不能统一运营管理的商业地产项目，会在激烈的 竞争中逐渐蜕变，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 初探运营管理 初探运营管理 初探运营管理 初探运营管理 初探运营管理 初探运营管理 初探运营管理 初探运营管理 初探运营管理 初探运营管理 * * 商业地产就是为商业流通领域搭建的一个平台。它是以经营各种不同的零售业态为主体，伴随经营各种休闲、娱乐 等业态，以通过良好的运营获取持续、稳定的租金等收益为目的的长期投资无业。 商业地产作为一种商业用途的房地产，以区别于居住功能为主的住宅地产和工业生产功能为主的工业地产等概念， 并伴随中国经济发展过程中，衍生出了众多的产品形态，成为目前最受期待的房地产产品。 一、商业地产的概念 目前，对于商业地产并无科班、统一的定义。商业地产的概念是中国大陆独有的，港台及国外的普遍叫法是零售不动产。同时，国内还有商业房地产、商业物业等叫法。简单的说，商业地产属于不动产，它一方面是指产生交易的不动产（如社区商业、卖场、专业市场），另一方面是指用于商务活动的不动产（MALL、写字楼）。大部分商业房产的形态都具有这两种功能。 1.商业地产高速发展的背景 （1）传统住宅开发商涌入 （2）传统商业地产开发商发力 （3）外资的渗透 （4）买家和投资者的追捧 商业房地产的三重利诱惑 一重利，商业赢利和物业升值； 二重利，提升开发企业知名度，增加股票在资本市场上的吸引力； 三重利，以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度。 2.商业地产的四个发展阶段 广义商业 现代商业 传统商业 原始形态 4400以上 旅游地产、商务地产、物流 转型商业形式，个性消费 阶段四 2000-4400 SHOPPING MALL、大型购物中心、专卖店、精品店 综合商业形态满足多种需求 阶段三 1100-2000 百货商场、商业街、批发市场、超市、街铺零售店 满足单一购物需求 阶段二 低于1100 马路市场、地摊、集贸市场 消费者对价格敏感 阶段一 人均GDP（美元） 表现形态 特点 发展阶段 3.中国商业地产发展的八大现状 现状1：需求出现井喷 现状2：运营回归理性 现状3：入市门槛偏低 现状4：经营形态发展滞后 现状5：高品质商业地产必将成为主流 现状6：分割商铺日益流行 现状7：国际资本加紧抢滩 现状8：第三方经营管理发展趋势显著 三、开发商入门的五大必备条件 1、资金与实力 2、投资方式和获利方向 3、人力资本 4、合作团队 5、开发商与政府的关系 一、商业地产的发展模式 商业地产的三种发展模式 建设模式 投资模式 管理模式 新建 改建 银行贷款 外资 输入管理 自行组建 管理公司 合作管理 委托国外 机构管理 广州太 古城 北京王府 井大街 北京西单 大悦城 上海迪美 购物中心 北京万通 新世界商城 广州正 佳广场 北京家乐福 集团直接管理 万达酒店委托 外国机构管理 二、商业地产招商 1.招商策划的八项内容 第一，招商项目研究 重点是与招商项目有关要素的调查分析，包括调查分析的内容、方法与前述可行性研究、市场专项调查相似。 第二，招商项目定位 包括项目经营内容（产业）定位、招商规模定位、服务对象（消费者）定位、市场地位定位、招商对象（投资人）定位、经营业态定位、经营主体定位、预期收益定位、核心竞争力定位等。 第三，招商策略确定 针对不同的招商对象、不同投资者、不同竞争者和不同的宏观环境所构成的招商环境，制定分阶段、分地域、分主体的、分依托资源的招商策略，并将招商策略细化成不同的战术组合。 第四，招商传播策略 恰当的媒介传播（省钱、有效）是招商过程中的关键环节。传播策略包括大众媒介传播策略和活动传播策略两部分，且二者组合互动应用。 第五，招商预算规划 1）招商成本 由两部分组成：一是可用货币价值尺度表现的招商成本的货币支出总额；二是运用社会资源成本即人脉关系、公关活动、政府公权利扶持、智力后援等。 2）招商成果 由两部分组成：一是以货币价值尺度表现的引入资本金总额和无形资产积累（需经评估才能确定其价值量）；二是引入的经营主体规模，即经营主体的个数和经营能力（年经营总额、总生产量、辐射市场幅度）。 第六，招商目标制定 招商目标是招商人讲述给招商对象的未来收益、形象、发展潜力的