招商政策汇报版解析.pptVIP

丰禾国际商业广场项目 * 招商策略汇报 一、招商总思路 1、招商对象分析： 任何一个市场都由龙头商家，核心商家，小商家三部分构成； 本项目包含茶博城、五金建材、小商品等三大主流业态，招商对象主要为为茶叶市场、五金装饰建材市场、小商品城等已入驻商家；三大行业三大市场同步启动； 龙头商家对市场的号召力最大，核心商家次之，小商家再次之。 2、招商目标分析： 专业市场的构成一般由本地代理/经销商家、品牌加盟商、厂家直营点、零散经营户等构成。 龙头商家——在整个行业市场的号召力影响力知名度最大； 核心商家——多样经营的代理型商家（前店后厂型商家），在小范围内影响力较大； 小商家——单一或少数几种品类经营商家，较容易跟风； 品牌超市——先确定入驻的品牌超市，保障人流量，以利于稳定客户投资和经营信心。 先招龙头商家将做为整个招商的首要任务，确认意向并签定意向书； 借助行业协会，提前启动异地招商，先行攻克异地大商家，签定意向书，高调宣传，给本地商家制造压 力，辅之以行业协会小众推介，策略性推进项目整体招商。 异地重点攻破市场区域：烟台、青岛、临沂、潍坊、济南，（茶业类考虑启动外省招商如安徽、江西、浙江、福建等茶产品原产地）多点多面各个击破，以外压内，合力夹击本地商家，制造一铺难求的市场压力，带动项目整体招商。 在龙头商家基本确定意向的前提下，核心商家将是第一批可能签合同交钱的商家； 在龙头商家和核心商家确定后，小商家将跟风而至； 通过小商家的大面积进驻，促进龙头、核心商家的确定进驻； 期间如有市场的整体拆迁消息释放则实现市场整体转移是更为便捷的方式。 3、招商总思路： 二、招商总策略 1、招商执行策略： 第一步集中力量挖掘周边待拆迁市场和老旧市场，从中攻克龙头商家； 第二步重点出击核心商家； 第三步地毯式针对所有目标商家全面铺开。 2、招商推广策略： 在整体推广过程中，形象广告全程出现； 招商主要以各类经营户直接接触项目信息的方式； 方法：收集商家地址——以DM或单页发放——短信轰炸,——上门招商 3、竞争策略： 聚焦——定位聚焦，竞争聚焦。充分利用发挥自身优势，提高核心竞争力，扬长避短。 时机——选择准确的时间节点，最大程度的减小并避开阻力。 产品——制定最有优势最适合商家经营需求的产品，全面争取并赢得商家。 价格——根据不同时期及客户群体制定相应的价格策略，实现整体目标。 4、目标客户定位分析，招商群体分类： 优质客户：正在其它市场或临街经营的商户，有拓展意向，有成熟的经验和体 制 有资金。 潜在客户：相关行业内的从业人员或接触某业态较多的人员，需要新市场可为 其提供。 一般客户：没什么经验但有一定的资金正准备进入某行业的群体，为新入行者。 6.30 全面客户 调研开始 主力业态商家招商及签约 全面招商 3.1 商家装修 8.30 4.1 招商准备 5.1 开业 5、招商时间节点： 9.29 本地+异地客户积累 6、租金策略——租金定价权重分析 可类比市场分析价格权重比例确定表 类比项 分值 光彩大市场 光彩汽配城 锦绣东风汽配城 中南板材市场 新世纪建材市场 本项目 政府支持 10 10 10 6 6 7 9 规模 10 9 6 6 5 7 9 区位 10 8 7 7 10 8 6 交通 15 11 13 11 11 11 11 开发商实力 10 9 9 6 6 6 9 新老市场 10 9 7 7 10 8 6 市场需求 15 13 11 11 13 13 12 停车方便 10 6 7 7 5 6 7 物业条件 10 7 7 6 6 7 8 总计 100 82 77 67 70 73 77 租金价格C 　 35 22 12.5 35 15 　 权重比值 　 0.8902 0.9481 1.1493 1.1000 1.0548 　 权重价格 　 31.1585 20.8571 14.3657 38.5 15.8219 　 所占比例 　 30% 30% 20% 10% 10% 　 整体价格P 　 9.35 6.26 2.87 3.85 1.58 23.91 本案的租金是依靠数据得出的租金水平除于它们所占权重得出约为： 23.91元/㎡/月 7、租金策略——租金定价 根据市场调查总结，为达到销售和招商的平衡，同时利益最大化，建议租金： 建议采取加大优惠条件： 自营户付6个月租金使用3年！租赁户付8个月租金使用3年。 考虑到项目未开始推广，市场对项目具体认可度待检验，先以以下租金推出市场：租期三年，租金20元/ ㎡/月之后再根据招商情况做适当调整。 项目整体均价：20元/㎡/月； 4、租赁条件建议——招商条件 租期：3年