郑州商业市场调研解析.ppt

丹尼斯七天地自2010年9月整体分三批开业。目前在CBD区域，凭借其超大体量及多年专业运营能力，整体运营较好。 然而丹尼斯七天地业态众多，其中1天地：名品百货；2天地：流行百货；3天地：俊逸居家；4天地：温馨家具；5天地：时尚家具；6天地：大卖场；7天地：缤纷娱乐。每个业态经营状况不同，其中家具业态占据3、4、5三天地，品牌多达180家，且定位中高档，但人流较少，经营状况不佳。 3、经营状况 4、实体经营与电商关系 随着电商的强大，越来越多的实体店通过与电商的合作，突破传统的运营模式，开始网上营销。O2O模式是2014年郑州商业的一主流风向，无论百货还是购物中心都在应用新技术运营。这种模式线上业务为线下业务吹喇叭，线下运作难度会小得多，这个过程也是培育企业互联网基因的过程。 专家认为，2014年实体“触电”很可能会是线下业务的附属物，因为人们越来越注重体验销售，但线上宣传可以为商场赚“吆喝”，提高商场人气进而提高销售率。 * 宝龙城市广场 宝龙城市广场位于九如路与农业东路交汇处，处于新区规划的龙湖高端居住区核心。作为第四代体验式的MALL，宝龙城市广场是超25万㎡的商业体验中心，共四层（地上三层、地下一层），包括19.5万㎡的大型多业态综合性商业、1.5万㎡的酒店式公寓、近0.7万㎡的零售店及3万余㎡的停车位。 宝龙城市广场整体分为A、B、C三个区域，规划上利用人流动线把人引向各个业态分区，使得每个店面都能享受到来自其他业态分区的人流。然而由于招商运营不善、主力店撤退，目前商场人气不旺，空铺较多，运营不佳 宝龙城市广场集中购物、餐饮、旅游、休闲、娱乐、商务、文化及运动八大业态； 主力店：大商超市、横店影城、冠军真冰溜冰场、苏宁电器、嘉年华电玩、星公馆KTV、奥特莱斯等。 1、经营业态 宝龙城市广场商铺采用“物业代租”的形式出租 物业给予业主的租金为25-30元/月/㎡； 而物业对租户征收的租金为80-100元/月/㎡ 2、租金情况 目前商铺租金不高、空铺很多、人气不旺、停车比较难、品牌商家很少，一些主力店已撤退。 3、经营状况 4、经营不好的原因 单体量的纯商业中心，商业体量过大 东区居住人口较少，还不足以承担如此大的shopping mall； 定位不够准确，东区多为高档物业，招入的品类不足以满足高端人士的需求； 售出的商业过多，可持有商业太少，由于后期运营管理不善，导致租售矛盾无法调和，这也是目前多数商业运营的一大问题； 丹尼斯七天地建成后与其造成竞争； 奥特莱斯等主力店的撤退导致人气迅速下落； 宝龙招商管理不力，商铺业主自己出租解决问题还百般阻挠，致使商铺投资回报遥遥无期。 宝龙业主自己投资的铺子 为了不让自己的铺子闲着 二七万达广场 二七万达广场位于大学路与航海路金十字交汇处，是万达集团在郑州开发的第二个项目，占地165亩，总建筑面积62万㎡，是集高尚住宅、商业、高级酒店、精装soho于一体的大型城市综合体，于2012年开业面市。 组成体量：住宅27.3万㎡，商业25万㎡ ，SOHO 9万㎡，酒店0.7万㎡，合计约62万㎡。 1、经营业态 主力店：万达百货、万达国际影城、大歌星KTV、大玩家超尔场、华润 万家超市、国美电器 艾博健身会所、苏园酒楼; 零售：ZARA、CA、优衣库、TOMMY、GUESS、CK、ESPRIT、 LEE、I DO、热风、 西 遇、WHO.A.U、GAP、PB、G2000、屈臣氏、天梭、APPLE数码、新秀丽; 餐饮：星巴克、必胜客、肯地基、麦当劳、仟吉、松本楼、蜀江烤鱼、蓉李记、麻辣香汇、 汉拿山、哈根达斯、Double Seven法式餐厅 -1层：沃尔玛超市 1层：精品百货 2层：国美电器 3层：娱乐、电玩、溜冰 4层：KTV 5层：电影院 2、租金情况 租金：平均租金水平为200元/月/㎡； 物业费：50元/月/㎡ 3、运营情况 二七万达广场作为万达在郑第二个综合项目，依靠万达成熟的综合体管控模式，项目在主力店招商、后期运营企划、租售互动等方向显示出万达在此产品上的专业化。同时，随着二七万达的开业，对周边项目—升龙国际中心已产生了较大影响。相对来说，二七万达广场经营较好。 升龙国际中心 升龙国际中心位于大学路与政通路交汇处，总建筑面积120万㎡，涵盖大型商业、高档商务办公、五星级酒店、高档公寓及高档住宅等多种物业形态。 升龙国际中心拥有自身28万㎡的商业中心作为商业配套，定位于“新都市时尚消费中心”。商业于2011年开业。 1、经营业态 主力店：大润发、国美电器、奥斯卡国际院线 零售：屈臣氏 餐饮：西