颂唐机构徐州世茂鑫天地全案策划代理建议书P技术方案.ppt

宏观调控的焦点为住宅，商业市场面临机遇。但目前开发商们已经将发展重心转入了二三线城市的商业市场，徐州、长三角乃至全国都面临潜在供应量巨大的问题，未来竞争将更为激烈。 徐州经济优势明显，消费动力强劲，是本案成功销售的基础。如何在后期营销推广中深度挖掘自身商业价值，是项目成功突围的关键。 从同类竞争项目来看，持续、多渠道的媒介投放、结合自身项目属性的炒作包装均能够有效地树立项目形象，帮助项目销售。 通过清晰的业态定位，多样的景观小品，商业广场的灵活运用都能够帮助塑造商业氛围，促进销售。 从客户结构看市场需求 消费者是谁？有哪些特征？ 目标客户在哪？有哪些需求？ 猎客 3 项目客源分析 商业的客户涵盖了投资者、经营者和终端的消费者，三者共同决定了商业的成功运营。 消费者类型 收入状况 年龄 职业、生活特征及价值观 消费习惯 实现目标者 拥有十分可观的收入 30-50 在企业或政府机关担任高层管理职务，自我评价高，喜欢从事以自我为中心的活动，讲求生活质量，认为品牌及消费行为是体现自身阶层及品味的重要途径。 在购物时对价格相对不敏感，愿意为环境、服务等更多附加软性因素消费。 自由者 有相对较高且稳定的收入 25-40 以拥有技术专长的工作者及自由职业者为主，他们对自己怀有较强的自信心，对未来预期乐观，想要通过有意义的方式影响环境或他人。 精力充沛，倡导自我、独特、个性化的消费模式，喜欢尝试新产品，把时间花在自己喜欢的事情上，是具有“冒险精神”的消费者。 追求者 年薪资一般不超过6万元，但其中一部分人存在着灰色收入 25-40 以自身所处的职业角色为荣，较为注重物质利益，在餐厅吃饭喝酒是其经常性的活动，并引以为自豪。 在消费时看重品牌，但不看重商品品牌下具体的内涵，仅希望借品牌消费来向别人表达自身的“实力”。他们在消费场所选择上有追求高档化的心理趋势。 理想者 收入相对较低(或无收入)但敢于消费 16-25 刚参加工作的年轻人或学生，拥有远大的理想，想要通过有意义的方式影响环境或他人，精力充沛，将时间花在自己喜欢的事情上，虽然消费能力不高，但消费决定迅速，并且对新生事物感兴趣。 他们在服装、快餐食品、音乐以及一切新鲜事物上的花费很多，劲头十足的消费者。 奋斗者 年收入在5万元以上 25-40 私营企业及外资企业中的中层管理者，以工作为重，喜欢做出成果以向同辈人证实其实力，竭力效仿他们所希望能够成为的那些人。 喜欢购买试用新产品，极力通过品牌消费及消费行为来体现其“生活及观念的现代性”，以能够带领全新的消费潮流为傲，他们追求体现个人特点的消费方式，追求精神上的愉悦感。 创富者 拥有相当可观的收入 30-50 独立经营的个体工商业户，大部分时间用在生意的经营上，相对用于消费的时间较少。 一般情况下都会追求高性价比的商品或服务，但偶尔也会通过诸如购买高档次服装，到高档次餐厅就餐这些“自认为高层次的消费方式”来慰劳自己。 满足者 年收入在4万元左右 30-50 国有企业单位中的一般职员或基层管理人员，工作、生活具备一定的规律性，满足于现状，闲暇时，更多时间花费在家里。 一般较少参与日常的家庭购物活动，但他们在购物时注重商品的性价比，是价值导向的消费者。 为生活挣扎者 2万元以下 40以上 收入最低的城市边缘人，生活的空余时间基本在家里或公共环境度过。 注重商品的功能属性，对品牌消费理解为“乱花钱”，消费能力低。 基于对徐州零售市场的认知，依据顾客的价值观和阶级层次，将徐州的消费者细分为以下八种类型： 项目目标客户定位与分析——消费者 　 主要商圈 商圈特征 租金范围 核心商圈 古彭广场商圈 地处徐州市中心（中山北路与淮海路交汇处），自上世纪80年代就已成为徐州市商贸中心，是迄今为止徐州市最为繁华的钻石商圈地带。 10-15元/㎡*天 人民广场商圈 位于淮海西路与矿山路交汇处，随着西区大盘、大企、大环境的“三大”效应，西区楼市在强势崛起，而以人民广场为中心的西区商圈，磁场效应则日渐发力。 5-10元/㎡*天 淮海广场商圈 作为徐州市流动人口最密集的区域，淮海广场商圈是徐州的窗口。 4-5元/㎡*天 区域商圈 沃尔玛商圈 距云龙湖1.5公里，距古彭广场商圈1公里，距宣武市场500米的距离使得有较高的关注度。 4-7元/㎡*天 大润发商圈 主要为东三环附近商圈，依托世茂东都大盘，周边已有部分住宅项目入驻，但区域配套的成熟仍需时日。 4-5元/㎡*天 核心商圈发展已经饱和，区域商圈面临空前的发展机遇，本案未来将引领东部城区消费。 商业市场概述 市场在售项目分布 市场在售项目分布集中于传统核心商圈与高铁站周边区域，本案处于两者之间的区域商圈。 恒盛广场 荣盛广场 核心商圈 区域商圈 万达广场 淮海88 高铁广场 月星商业 泰隆商业街 银地农机 欧蓓莎商城