第四章市场法及其运用重点分析.pptVIP

第四章 市场比较法 例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平房英尺，成交价格15万美元，成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先建立价格可比基础。 对于交易税费非正常负担的修正，修正公式为： 正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额 例题：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元每平房米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。则该宗房地产交易的正常成交价格为多少？ 其中，交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来定。假设从成交日期到估价时点，可比实例价格涨跌的百分率为±T ％(从成交日期到估价时点，当可比实例价格上涨的，为+T％；下跌的，为一T％)，则 例4-6： 选择题 1．建立价格可比基础具体包括（ ） A、统一付款方式 B、统一采用单价 C、统一采用总价 D、统一币种和货币单位 E、统一面积内涵和面积单位 2．下列房地产交易行为中，通常会使成交价格低于正常市场价格的行为有（ ） A、母子公司之间 B、出售房地产用于偿还债务 C、卖方不了解房地产市场行情 D、相邻房地产的合并交易 E、土地增值税由买方负担 3．下列房地产交易行为中，通常会使成交价格高于正常市场价格的行为有（ ） A、兄弟之间的房地产交易 B、急于购买的房地产 C、买方不了解房地产市场行情 D、相邻房地产的合并交易 E、交易契税由买方负担 4．某城市房地产交易中，买、卖双方应交纳的税费分别为正常成交价格的3%和6%，某宗房地产交易中买方支付给卖方2500元/平方米，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ） A、2660元/平方米 B、2294元/平方米 C、2425元/平方米 D、2427元/平方米 1．只要是在总体上房地产市场较发达的地区，市场比较法就可以适用（ ） 2．运用比较法估价，只有拥有了大量真实、可靠的交易实例，才能评估出客观合理的价格（ ） 3．对于估价人员搜集的交易实例，只要内容齐全就可以作为可比实例（ ） 4．可比实例必须是估价对象房地产的类似房地产（ ） 5．可比实例必须是已成交的实例房地产（ ） 6．成交日期与估价时点接近，是相对而言的。如果当地房地产市场比较稳定，则几年前发生的交易也可视为可比实例（ ） 　7. ×　8. √　9. √ 不动产状况调整的内容 由于不动产状况可以分为区位状况、权益状况和实物状 况，所以可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况 调整。 1、区位状况调整 调整内容：位置、交通、环境、配套设施等影响不动产价格 的因素。 2、权益状况调整 由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质应与估价对 象的权利性质相同，所以，在可比实例的权利性质与估价对象的 权利性质相同的前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括： 土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等影响不动产价格 的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整 。 3、实物状况调整 对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、地形、地势、 地质条件、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部 分)和土地平整程度等影响不动产价格的因素；对于建筑物来说， 主要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局、 工程质量、完损程度等影响不动产价格的因素。 1、求取与某个可比实例对应的比准价格的方法（进行综合修正） （2）百分率法下的调整系数累加公式： （3）差额法下的公式： （1）百分率法下的修正、调整系数连成公式： （2）百分率法下的调整系数累加公式： （3）、中位数 §4-4 市场比较法运用举例 比较因素分值表 比准价格计算表 比较因素分值表 比准价格计算表 比准价格计算表 对市场比较法的内容进行归纳总结：市场法是根据在估 价对象同一供求范围内且成交日期与估价时点接近的类似房 地产的成交价格来求取估价对象的价值。为此， (1)首先要从现实的房地产市场中搜集大量交易实例，并针 对具体的估价对象、估价时点