房地产全程策划作报告.doc

房 地 产 “ 全 程 策 划 ” 工 作 报 告 关于“全程策划” 一、“全程策划”的概念 房地产是一个高度社会化的产业。对于绝大多数的房地产开发商，其开发和管理是建立在对社会服务依赖的基础上。 ·购买土地——请投资专家判断其投资价值 ·规划设计——请专业的设计院 ·工程建设——请专业建筑公司建设 ·工程监理——请专业的监理机构 ·营销推广——请专业的代理公司 ·物业管理——请专业的物业公司 房地产业的每一个环节的社会服务性都非常强，这就需要有另外一种服务，把每一个环节建立起内在联系，使它的整体水平能够提高。 这种参与全过程的服务就是“全程策划”。 二、全程策划的工作阶段 ·市场调研和投资分析 ·概念设计（产品项目功能分析）和形象设计 ·营销策划（主力客户群定位、强卖点的分析、弱势提示及处置方法、定 价策略和研究） ·广告创意、媒体代理、公关活动 三、“全程策划”的内涵 全程策划的内涵是“等值策划”，即努力寻找这块地的最大潜值，其主要包括： ·发掘土地的环境价值（自然环境、人文环境、商业环境、交通环境、城 市区位环境等） ·研究项目的开发价值（功能定位、容积率、规划方法、建筑风格、室内 空间布局、景观设计、设备材料挑选） ·注重延伸价值（售后服务、品牌塑造、品质保障、文化艺术含量） ·分析机会价值（入市时机、客户定位、适时价格性能比、政策背景利用） 四、“全程策划”的理念 以“共同甲方”的姿态全程参与客户的项目，运用优良的专业态度和服务精神，在创新精神和能力较高的基础上，注重团队作战整体实力，与客户携手共进，协助客户成为出类拔萃的佼佼者。 五、“全程策划”的模块 （一）、项目投资分析 项目本身的品质卓越永远是至关重要的（土地价值分析、建筑功能确定） （二）、建设概念设计 从规划布局、建筑风格、环艺设计切入、提升价值空间 （三）、项目形象识别 是地产项目增强品牌价值的有力手段。 （四）、营销策划 锁定目标客户，确定销售时机，制定价格策略、理性入市、兑现卖点。 （五）、市场推广 设计创意，来自同地产商的沟通和对市场的洞察，以及基于敏感的天性去体 会瞬息即逝的灵感。 （六）、媒体组合 将分散的广告信息有效地组合起来，形成一个整体。 （七）、住宅项目全程策划工作模块表 住宅项目全程策划工作模块 工作阶段及内容 工作深度 主要负责部门 第 一 阶 段 1、地块环境调研报告 对项目1.5公里内的环境景观进行详细的调查和列示 策划调研部 2、土地SWOT分析报告 对项目地块的优势、劣势、机会和威胁进行分析 策划调研部 3、市场调研报告 对目前的经济环境、项目当地房地产市场供求状况、项目所在区域同类楼盘现状进行调研分析 策划调研部 第二阶段 4、项目名称及VIS设计 项目中英文名，项目视觉、识别系统设计、营销中心及工地现场包装 广告设计部 5、项目概念设计 建筑概念设计、环艺概念设计 策划建筑设计 6、项目价值判断 通过对项目价值实现各要素的对比，分析项目的可实现价值 策划调研部 7、项目投入产出模拟 进行静态的投入产出模拟及敏感性分析和风险评价 策划调研部 8、项目定价模拟 对项目的均价和不同的住宅单位价格进行模拟 策划调研部 第三阶段 9、入市前营销策划报告 对入市前的各种营销工作进行策划和安排 策划营销部 10、项目销售进度模拟 销售节奏的策略性提示 策划营销部 11、销售法律文件 各种须准备的法律文件列示 策划营销部 12、物业管理概念指引 与项目定位相适应的物业管理概念提示 策划营销部 13、销售人员培训纲要 卖点荟萃及销售人员必备质素培训纲要 策划营销部 第四阶段 14、年度创意主题 阶段性的广告创意及表现主题 广告创意部、设计部 15、系列活动策划及广告表现 营销活动的实施及广告实施 策划营销部、广告创意部、设计部、客户部、服务部 第2 章 调查资讯 一、调查的主要内容 （一）、与投资项目相关的社会经济环境分析 政策环境 金融环境 产业分布特点 所有制结构特点 集团购房与私人购房比例 6、流通环境 7、…… （二）、该区域住宅开发总量分析 1、各住宅分区开发时现状 2、各住宅分区开发走势 （三）、该区域商品住宅消化总量分析 1、历年商品住宅消化总量的主要贡献率（结构分析） 2