项目三零售商圈与选址技术方案.ppt

一、商圈 对零售商来讲，是经营活动的空间界限，进行销售的空间范围； 对顾客来讲，是购物行为的空间范围，超出这个区域， 会感到不适。 边缘商圈 市场占有率5%以上， 占本店销售额5% （四）商圈形态 2、均衡点法则（裂点理论） 康维斯，又译康帕斯，为美国伊利诺伊大学的经济研究学者在1943——1948年间对莱利法则进行了深入研究，依据莱利法则，提出了康维斯均衡点公式，用以测量商圈的分界点。 其中：Da——a地到中间地c的距离 Db——b地到中间地c的距 Pa——a地人口 Pb——b地人口 案例:A与B两地之间的距离为2700米，Pa为10万人，Pb为40万人，则 即商圈分界点在距离A地900米的地方。 假如不仅是两地，而是ABC三地，同样可以按照此法则推算出商圈分界点。 3、科亨·阿普波姆法则 阿普波姆先生的创新性在于两点：一是把两地的销售场地面积作为影响因素之一，舍弃了人口方面的影响因素；二是将两地间的距离换算为小汽车行驶时间，更符合现代社会的特点。 其中：Da——a地到商圈分界点的时间距离（小汽车行驶时间） Db+Da——两地之间的距离（小汽车行驶时间） Pa——a地的销售面积 Pb——b地的销售面积 案例:两地距离时间为40分钟，Pa=1000米，Pb=9000米，则 即商圈分界点在距离a地十分钟行车距离的地方。 前述三个法则，除了莱利法则，就是莱利法则的变种。日本LEC·东京法思株式会社有关专家认为：“莱利法则只适合于计算机有关耐用品、专门用品的商圈分界点，而不太实用于计算日用品。 。 二、商圈调查与分析 商圈分析:为某一区域的商圈划定范围,对商圈内的消费者、竞争者、客流和地理位置的特点进行评估。 目的：帮助零售企业搞清楚某一商店店址的辐射范围或能力以及辐射范围内的目标客户、竞争者的特点，以便正确选择店址，更好地为自己的目标顾客服务。 2、竞争店分析 店型确定前的竞争环境分析 店型确定后的竞争环境分析 3、商圈饱和度分析 判断开店的有效性，用饱和指数法。 饱和指数，用于评价有无再开店的市场空间。 饱和指数法: 饱和指数 IRS=C×RE/RF IRS——某地区某类商品的零售饱和指数 C——某地区购买某类商品的潜在顾客数 RE——某地区每位顾客平均购买额 RF——某地区经营同类商品的商店营业面积 案例： 为一敬爱新设果品零售店测定零售饱和系数，根据调查资料分析得知，该地区购买果品的潜在顾客人数为14万人，每人每周在果品店购买10元，该地区现有果品店10家，营业面积175000平方米。 根据上述公式，该地区果品行业的零售饱和系数为 IRS=C×RE/RF=140000×10/175000=8元 用8元和其他地区测得的零售饱和系数相比较，IRS越大表明该市场的尚未饱和，成功的可能性越大；反之，IRS越小，表明市场已经为饱和，成功的可能性很小。 三、零售店选址分析 （二）零售店所在区域位置的类型 不同类型的零售店，在店址选择上有共同的要求，也有不同的要求。 共同的要求 方便顾客购买，扩大影响，有利于运输，覆盖市场 不同的要求 固定消费于流动消费，商业网点是否集中，服务内容齐全与否，营业时间长短 零售店设在什么地方，要视具体情况而定，可以有很多种选择，主要有四类： 1、城市中央商业区，城市交通要道和交通枢纽的商业街 2、城市居民区商业区（日用百货） 3、郊区购物中心 4、商业区与零售业态选址 商业区与零售业态选址 1、零售店销售额预测 购买力估算法 商店业绩法 卖场面积比较法 2、新建零售店的费用预测 固定资产费用：设备费用、工程费用、房屋、土地和公用设施等费用或租金 固定成本费用：房地产取得成本（地价、房价或租金）的摊提，开办费用摊提，开店成本（贷款）的利息，保险费用（财产保险），物业管理费，折旧费用，员工固定工资，其他费用 可变成本费用：流动资金费用，员工调整工资，水电费用，促销费用，修理费用，营业税费，储运费用，营运费用