卫辉市调初稿最新2013.10概述.pptx

Part 1: 城市区域发展研究; I.卫辉城市地位分析;城市区位：卫辉市地处河南省北部、太行山东麓，距省会郑州80公里，总面积868平方公里，山区、丘陵、平原面积分别为258、158、452平方公里。;卫辉城市地位分析--城市概述;5; 卫辉工业基础坚实，初步形成了建材、机械化工、纺织、农副产品深加工四个支柱产业，和现代纸品、异型水箱制造两个特色产业，豫北化工和天瑞水泥率先进入“新乡市50家重点企业”平原水箱、亮健科技填补了卫辉市近年省级科技工业成果的空白。;卫辉城市地位分析--城市生产总值;II.卫辉城市规划分析;城市发展与总体规划--城市用地总体规划;城市发展与总体规划—南区城市用地总体规划图;城市发展与总体规划—远景规划;Part 2:卫辉房地产行业现状;I. 房地产整体市场分析;房地产整体市场分析—发展阶段;15;1、卫辉南区是政府规划的重点开发区域，这里承载着卫辉大部分的房源供应，目前在售的楼盘大部分集中在本区，以后本区域竞争会更加激烈。 2、老区周边配套完善，居住舒适度较高且交通便利，目前客户还是比较热衷于在此区域居住，但是本区域房地产开发量较少，未来发展和升值前景没有新区优越。 3、随着各个政府机构逐步搬迁到南区，未来南区的发展潜力巨大，挑战与机遇并存。; 目前卫辉的房价在1600元-2400元之间（别墅3000元），比起2005年卫辉房地产刚刚起步时的800元-1200元的价格，已经翻了一倍，相信随着大规模、大体量项目的逐渐增多，更多的外地品牌开发商的介入，以及城市居住环境的初步改善，产品规划、景观、商业配套的逐步解决，房价肯定还会继续提高。尤其是在竞争激烈的南区，房地产开发是挑战和机遇并存。;II. 项目竞争个案分析;卫辉市目前在售楼盘大部分集中在南区，老城区目前只有豫商时代广场一个 商、住一体化项目。;住宅竞争个案分析·水晶城;水晶城是卫辉第一个大规模，高档次的开发项目，前期全部是多层，面积从120㎡-350㎡均有，整体去化率70%左右。;;住宅竞争个案分析· 中源·帕堤欧;中源·帕堤欧是卫辉市场目前定位最高端的项目，项目一期一批推出6栋多层住宅，其中120 ㎡、135 ㎡为主推户型，目前项目未售，具体销售情况以后可以及时关注，给本项目提供定价参考。;住宅竞争个案分析· 振宇·翡翠城;振宇·翡翠城是卫辉今年新开工的项目，项目户型较为紧凑，从80㎡-140㎡的户型均有设计，项目总体规模不大，知名度不如水晶城和帕堤欧。;住宅竞争个案分析·豫商时代广场;豫商时代广场是一个物业形态多样化的项目，项目主要部分是商业部分，住宅部分主要分SHOH公寓和高层住宅，面积涵盖了40-135㎡，项目未售前期咨询量比较多。; 初步发展阶段：卫辉市地产还处于初级发展阶段，房产投资理念还没有形成。 体量规模有限：目前在售项目较少，大规模、高档次小区更是屈指可数 产品打造单一：建筑形态以多层为主，别墅项目较少，建筑风格多为简约欧式。房地产市场产品单一，可供选择的余地较小。 市场产品以大面积段为主：卫辉市三房所占比重较大。二房的面积段集中在85-90㎡之间；三房的面积段集中在120-130㎡之间，三房销售情况要好于两房。 缺乏园林景观特色：目前卫辉市新建楼盘基本没有园林景观观念，设计感较强的园林小区较少。 客群多为本地：客户以当地公务员，老板及部分乡镇客户为主，基本都为自主。 缺乏物业管理意识：物业管理多处于初级阶段，少有高档物业公司进驻。;Part 3:本案项目地块SWOT分析;I. 项目自身优势与劣势分析;项目自身优势与劣势分析