云南俊发光华地块市场部分20120216材料.ppt

区域竞争环境总结 住宅： 公寓： 套二、套三在区域内供销两旺，不论是紧凑还是舒适性套二、套三均有较好的需求基础； 7000元/㎡的价格具有较高的市场接受度，对应的月去化量在100套左右； 客群地缘性特征明显，区域内客户占主导，其次是内光华及金沙区域。 40余㎡标间具有较好的市场接受度，60㎡以上市场表现不容乐观； 区域公寓介入门槛为30万元/套左右；月均去化量在30-40套左右； 内光华及金沙区域客户占有相当比重，其次是本地区域客户。 * PART1 本体及区域分析 本体分析 区域价值梳理 PART1 本体及区域分析 本体分析 区域价值梳理 区域规划：光华新城是西部新城的核心起步区，城西发展新引擎；强势的规划为区域房产开发搭建了良好的发展平台 光华新城 日月大道 光华大道 武青路 区域范围：光华新城位于成都铁路西环线以西，外环生态保护带以东，武侯区与青羊区界以北。 总用地面积：13.44平方公里。 总体定位：集科研、居住、商业等功能于一体的城市新区，是未来青羊新区的中心。 规划面积:二类居住用地面积约530万平方米 区域规划居住人口：20万人。 道路条件 日月大道、光华大道、绕城，三环路、武青路，成飞大道构建完善的区域路网结构，道路通达性强。 轨道交通 地铁4号线（在建）横穿光华新城，在本区域设有文家场、中坝站，将极大提升该区域的交通便捷度。 地铁4号线走向 备注：4号线预计2015年通车 交通条件：发达的路网、便捷的轨道交通构建了区域完善的交通体系；外围区域抵达本区域的具有较高的便捷度 三环 绕城 日月大道 光华大道 配套：教育、医疗资源突出，商业配套目前欠缺，但规划强势 优质教育资源突出；金苹果幼儿园、树德中学、成都第七中学等知名学校均在此设有分校。 医疗资源完善；从社区卫生服务中心到成都第九人民医院，可充分满足辖区居民的医疗需求。 商业配套目前欠缺，但规划完善；未来将成为辐射周边地区的城西综合性商业中心。 生态景观资源丰富；板块周边有非遗国家公园、永康森林公园等丰富的生态景观资源。 PART2 政策背景分析 当前政策环境：政策调控力度空前，住宅市场进入前所未有的政策冰点期 房价 政策多维度抑制商品住宅需求，政策环境异常严峻 限购 高位运行的存款准备金率及贷款利率 限贷 限价 大力度增加保障房供给 政策未来趋势研判：2012年调控方向不会转变，但首套房的信贷政策极有可能出现微调 从中央各种渠道释放出的信号看，2012年政策调控方向不会转变。但近期出现了多个积极信号，特别是央行提出的“满足首次购房家庭的贷款需求”，首套房在信贷方面极有可能出现微调。 芜湖2月初出台楼市松绑政策，但3天后即被“叫停”，反映出地方政府对楼市政策松绑的愿望十分强烈 1月31日，温家宝再次重申促进房价合理回归，但此次同时提出“采取有效措施增加普通商品房供给”，政策调控对象由之前“抑制需求”转至“抑制需求、同时增加供给” 2月7日，央行表示将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求” 近期政策动态： 2012年政策研判： PART3 城西房地产格局概述 武侯新城 光华新城 金沙板块 金沙板块——外金沙板块07年提出“金沙国际新区”口号，但受土地扩张有限、生态保护等因素制约，近年并无实质利好规划出台。板块房地产开发介入较早，目前已处相对成熟期，后续发展潜力有限。 光华新城——光华新城被列为成都西部新城计划的核心启动区，房地产支撑题材强势，房地产发展潜力巨大。 武侯新城——武侯新城由武侯政府在武侯工业园的基础上扩建，有一定的产业基础支撑，但生态及医疗资源欠缺；房地产重点发展区集中在顺江片区。 格局概况：城西楼市格局已确立，房产开发集中在三大区域 金沙板块：产品走高端路线；清水价格在10000元/㎡左右，但此价格无法对去化速度形成支撑；客群以金沙片区为主，城西其他区域为辅 典型项目 主力面积段 （㎡） 当前价格水平 （元/㎡） 去化速度 客群构成 中海金沙府 高层：130-160 10500 近3个月月均在5套以下 以金沙遗址为核心的腹地区域为主，其次是主城区城西其他区域 建发金沙里 高层：135-175 9800 近3个月月均在10套左右 西贵金沙 小高层：82-166 报价14000（含4200精装） 近3个月无成交 主力产品 量价关系 客群 主力产品多为130㎡以上的中大户型，注重产品的舒适度 清水价格在10000元/㎡左右，对应的去化速度较低 以金沙遗址为核心的腹地区域为主，其次是主城区城西其他区域 光华新城：产品主流化，清水价在7000元/平米左右；客群地缘性特征明显 典型项目 主力面积段 （㎡） 当前价格水平 （元/㎡） 去化速度 客群构成 万科金色领域 83-123 住宅：8600（含1