长沙波士堂公寓项目营销推广诊断攻略材料.ppt

我住在波士堂 -- 8点半上班，8点15起床，上班开车5分钟就OK了 我住在波士堂 -- 下班后在家门口逛逛街，到星巴克坐坐再回去。 我住在波士堂 -- 穿过都市的繁华，就是大气的湘江，动静就在一步之间 如何在实现本项目营销破局，达到快速销售？ 营销破局之道 — 总策略 本案作为市中心项目，客户来访非常少，上门客户量严重不足，无法为5#栋公寓产品快速销售积累足够客户量；公寓型项目客户数量及客户质量受新政影响较大，客户观望情绪浓厚。 如何快速积累客户 扩大客户面是急需解决的问题！ 营销破局之道 — 推广篇 话题为王，快速炒作，网络作为最主要项目价值传递渠道（高关注度） 运用网络的力量，实现项目的整体价值的宣导； 利用网络进行项目价值点和噱头的炒作； 网络媒体：吉屋网、安居客、好房子 成功案例：万博汇 、怡海新城 、东塘瑞府 ······ 以量博质，短信作为最主要的线上渠道（低成本、高达到率） 受众：本案短信不仅要瞄准高端客群及项目周边，还要瞄准所有城市白领客户群，扩大基础客户面。 短信数量：每周至少4次，每次至少5万条。 发送时间：集中在中午及傍晚时间最为有效。 发送内容：将本案的价值点进行解构，每段时间用不同的价值点轰炸同一批客户，每次以新的价值点引起客户的关注。 营销破局之道 — 推广篇 报广以投放半通栏套红的小面积广告方式，长期投放以取得较好的效果。 数量：每周一次，选择头版位置。 投放时间：长期投入，至少在两个月时间。 版面：二分之一通栏或者套红，利用小版面相对较低的单价，控制总成本投入。 发送内容：将项目特点通过反复传导给目标客户群体。 营销破局之道 — 推广篇 营销破局之道 — 推广篇 影院推广：在各大院线以片花、展板等不同的形式发布项目信息。 电影主要消费群体，以小资白领、享乐族为主，与本案客群一定程度上契合。 营销破局之道 — 推广篇 夹报推广：成本相比其他方式较为低廉，可以作为报广的补充手段 锁定项目主要大客户拓展区域，主要集中在以五一路、芙蓉路沿线为主的写字楼、商住楼，其次在韶山路、解放路、劳动路等。挖掘有商务潜力客源。 制作中小企业手册，写字楼行销，挖掘商务客户 扫荡 对象 具体区域 写字楼 五一商圈、东塘侯家塘商圈、火车站商圈、伍家岭商圈内写字楼（或商住楼）内企业或高管； 商圈 高桥、马王堆万家丽、南湖、红星等大市场私营业主； 营销破局之道 — 推广篇 营销破局之道 — 推广篇 新客户拓展，撬动地级市市场，利用周末时期在株洲、湘潭等地开展楼盘巡展 营销破局之道 — 现场改造篇 在项目楼体上安装广告及发光字示意 营销破局之道 — 现场改造篇 售楼部门口前坪增设固定保安岗 建议在售楼部门口增设身着制服的固定保安岗体现项目安全感，提升项目形象，并及时引导看房客人停车。 营销破局之道 — 现场改造篇 临芙蓉路边增加楼盘导视牌 目前售楼部昭示度不够，许多客户反映找不到地方，建议增加楼盘导视牌， 波士堂 3万元入住市中心 售楼部门口上采用大面积喷绘条幅 营销破局之道 — 现场改造篇 1、现场宣传物料仅有户型图，物料不够，无法系统、清晰地传递项目价值。 2、建议补充项目宣传折页/单张，制作特色销售物料有利于吸引客户目光，进行软性的项目价值洗脑！ 3、在现场销售氛围营造上，多制作拉网展架，展示热销或活动现场热闹氛围，及客户参与热情。 营销破局之道 — 现场改造篇 售楼部现场增加宣传资料和软性包装 长沙部分公寓楼盘一览表 长沙小户型市场总结 小户型公寓的分布，由中央城区逐渐向外围扩散，不少位置相对较为偏远的大型楼盘如：保利麓谷林语、中信、郡原美村等都推出了小户型产品。 2013年长沙市在售和新推的小户型项目有二十多个，公寓类楼盘供应量大，市场竞争激烈。 低首付策略为大多公寓楼盘所采用，但也因此导致广告诉求单一，同质化竞争严重。 房产税、国家调控限购等政策对公寓楼盘影响较大。 公寓客户购买关注点主要是：地段、配套、商业氛围 宏观市场受政策调控影响很大，新国五条出台，抑制了投资需求和客户置业心理，同时随着市场公寓楼盘供应量大，同质化竞争激烈，进一步导致销售缓慢。 营销市场背景小结 PART 3 项目情况分析及诊断 一、由项目现状找出阻碍快速销售去化的障碍点 一、推广投入不足，渠道单一，缺乏现场导视，来电来访不足 目前波士堂推广比较少，已知的只有短信和少量现场活动，推广渠道单一，缺乏话题性和市场曝光率。 售楼部外场缺乏导视牌，负责引导人员经常不在，客户停车及为不便。 二、客户对周边目前杂乱环境过于关注，项目核心价值点未得到清晰传递 由于项目临近高架桥，而且上下班高峰期附近道路非常拥堵，宣传资