长沙商业项目推售策略_营销推广方案材料.ppt

项目周边分布有珠江花城、万科城、英祥春天、万国城、洪山家园、水印廊桥、美利新世界、第一湾、世方水岸等新旧小区，未来居民1万5千多户，4-8万常住的中高端居民消费群体将为区域商业带来较大的驱动力。 1、市场分析·区域潜在消费群体现状 项目 户数 心伽泊 602 珠江花城 1224 万科城 777 英祥春天 1146 万国城 3445 水印廊桥 527 美利新世界 1072 才子佳苑 2143 世方水岸 837 第一湾 2464 上林紫郡 808 瑞都豪庭 831 总计 15876 目前项目周边英祥春天、美利新世界、万科城、才子佳苑、正处于租售状态，第一湾即将出售，竞品较多。 项目周边集中式商业较多，除了深国投项目外，万国城、英祥春天以及珠江花城都在后期规划了集中式商业体，涵盖了业态较广，与项目竞争较大。 1、商业竞争环境分析·竞争对手概况 本案 沃尔玛（筹建） 第一湾 珠江花城 万国城 在建待售 美利新世界 才子佳苑 洪山花园 周边项目商业放量较大，且业态涵盖面广，与本项目商业竞争激烈 租售中 海洋半岛 万科城 英祥春天 北辰三角洲 项目 形态 体量 楼层 层高 商铺面积段 商铺个数 售价 租金 其它 万国城MOMA 集中型商业体 一期底商 约3万㎡ 5 首层5.6米 一层80-120㎡ 一期27个，二期商业综合楼 只租不售 一楼100-180元/㎡，二楼50-80元/㎡ 8月份商业街开业 英祥春天 二期集中型商业体 一期社区临街底商 约5万㎡ 1 4.6米 一期40-50㎡，80-120㎡ 二期集中商业规划中 —— 一期首层1.5-2.5万元/㎡，仅一层 只售不租 一期西侧临街门面，二期临街商业用地规划有集中式商业体 美利新世界 社区临街底商 约0.3万㎡ 1#2层，2#1层 5米 21㎡，57㎡，70-90㎡，120-140㎡，200㎡，300-400㎡ 1#、2#20个铺 一层1.5-2.2万左右 二层1万元/㎡左右 只售不租 在售 洪山花园 临街商铺 —— 1 5.7米 80-200㎡ —— —— 40-70元/㎡ 在营业 水印廊桥 集中型商业体 社区临街底商 0.345万㎡ 4 1层7米，2层4米多 社区底商60-90㎡，集中商业一二层共2100㎡ 约21个 集中商业体一楼2.万元/㎡，二层1.1万元/㎡；社区底商一二楼折后价7000-8000元/㎡ 社区底商25-45元/㎡，集中商业40-55元/㎡ 商业裙楼一二层打包卖，三四层自用；社区底商为复式 海洋半岛 集中型商业体 约1.2万㎡ 3 1层5米多，2-4层4米多 共1.2万㎡独立商业街 待定 待定 待定 预计2013年推出 珠江花城 集中型商业体 社区临街底商 约10万㎡（包括酒店） 5 1层5米多，2-3层4米多 根据客户要求划分，优先考虑大面积 —— 只租不售 一楼100-150元/㎡，二楼45-60元/㎡ 珠江旗下五星级酒店即将入住 第一湾 集中型商业 社区临街底商 约2万㎡ 2 5.6米 13-169㎡，7734㎡（1个） 一层约33个 首层2.5-3.5万元/㎡，二层出租 待定 5月底或6月初推出，具体情况待定 才子佳苑 社区临街底商 约1万㎡ 1 5.9米 16-85㎡，100-180㎡，1175㎡，2104㎡ 约75个 1.5-3.2万/㎡ 报价70-140元/㎡ 部分在售，部分在租，具体租售划分待定 万科城 社区临街底商 约0.4万㎡ 1 5.5米 30-200㎡，主力为30-60㎡ 约78个 25000-30000元/㎡ 只售不租 剩余不多 1、商业竞争环境分析·周边竞争项目商业现状 1.“买一层送一层” 项目周边商业楼层为1层居多，层高普遍在4.5-5.5米之间，基本可隔成2层使用，实现买一层送一层的销售效果 2.“低总价小铺” 周边商业面积段一般在50-100㎡之间，商铺户型偏小 3.“总价跨度大” 周边商业价格呈现从南至北递减的趋势，浏阳河为分界线。四方坪区域首层商铺一般能达到2.5-3.5万/㎡，洪山桥区域首层则下降为1-2万/㎡ 4.“租售价格适中” 项目周边商业在售价格基本集中于首层2.5-3万，二层1.5万水平，项目周边出租商业基本为整体出租，部分零散出租租金在40-80元/㎡/月 1、商业竞争环境分析·现有商业产品分析 1、商业竞争环境分析·总结 机遇： 短期市场空白项目周边虽然有部分项目在推售商业，但距离本案距离相对较远，构成直接威胁的项目较少 洪山桥商圈发展较为成熟，周边人口多，消费基础良好 163医院等单位提供长期固定消费人口 竞争： 现有小商业环境欠佳，商业流动人口较少，现有商业氛围较差 自身商业规模有限，辐射范围较小 长远竞争：大区域长远商业供应量大，竞争激烈 部分商铺单层面积大，二三层商铺多，价值