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新亚洲体育城7期星宇园2011推广策略 xsf 再严厉的地产政策，再不利的市场环境。 新亚洲体育城是一个城市复合大盘，是一个开发7年的成熟城市大盘。 城市复合大盘，在不利的外界市场环境下，才真正发挥它的市场抗风险能力和赢利能力。 没有那个楼盘能与之相比。 用好大盘的资源，发挥大盘的优势。让大盘资源得到最大化利用，方可实现营销目标。 SWOT分析 优势 1、项目知名，开发商知名，品牌力强 2、项目成熟，配套成熟 3、5-6期交房，建筑品质市场认可 4、7期的景观明显优于5-6期 5、片区大规模的准现房。片区价格优势。 劣势： 1、面积大，均是109以上，总价80万起。 2、除了用景观和环境制造差距外，产品所匹配的客户群比较相似。此群体既是购买力强的，也是对品质要求最高的。 3、缺位中低小户型，无形中锁定客群市场的范围需要扩大。 机会： 1、刚需群体巨大，换房群体有一定比重。 2、地铁开通在即，价值越来越明显。 3、沃尔玛即将开业，生活更方便。 4、前期有一定的蓄卡客户。 问题： 1、政策影响是共同的，一一采应对措施。 2、住宅产品均为大户，户型配比单一，给市场选择空间小。 3、户型中规中矩，没有亮点。 1、单价在市场上非常有吸引力，尤其片区，但是因大户型单一的配比有所削弱，造成总价80万起，首付和月供2项指标，就需要家庭月收入至少不低于10000元。客群范围相对要扩大，传播面也需要扩大。 2、大三房，大四房，必然要求7期走高品质的路线，因此7期既然景观全面提升，建议今年内，最好是在9月份，能做出一个景观示范区，与5-6期拉开差距。也能给一些货比三家的客户吃个定心丸。 3、单一的传统推广在目前市场环境下，效果会打折扣。 6大环节推动项目： “针对不同客群而应对地产政策的手段+动态营销策略应急预案+变花样的各种团购行销+大盘资源的最大化有效利用+产品品质本身的打造+销售模式的提升” 6大环节推动项目 核心：超大盘整合营销 1、老业主，让所有老业主为项目宣传，为项目做销售，制定详细的促进政策。 2、企业内部团购任务下达，每个长丰人都有销售义务，制定详细的执行政策。 3、大盘关联企业，入住总部基地的各企业；集团关联企业，合作的相关企业，制定详细的购买执行政策。 4、大盘的资源独一无二，就是配套多配套全，“用配套来定制活动”，既有效吸引住宅客群，又在市场上形成最大的区隔。 5、推广诉求和传播，大盘本身的区域是首先要覆盖的。广告诉求上，其它楼盘有的，本项目就不讲，因为我们都有，而重点在只有我们有的方面。 目标客群： 受限购影响。 第二次置业居多。 购买前货比三家。 购买心理： 首付和银行利率影响，一定会精打细算 户型、规划、环境、配套，等指标一一考量 他们不会轻易下定，除非急需，除非性价比打动，除非品质打动。 价格一定会在他们锁定的范围内，一一比对。 差距不大的情况下，价格和实惠会让他们下定。 卖点梳理 核心基础：5大升级 配套:18大城市级配套 交通：1铁双快。（地铁1号线，广福路、昆洛路） 景观：5大亮点（二大生态三大水景 ，50%绿化率，“生态—水景”双景园林住宅。） 建筑：五大建筑升级设计，别墅级的阳光感受 1、错落式布局，清风在房间肆意流动！2、V型折板设计，延伸您的美景视界！ 3、均好住区设计，户户采光采景！4、南向或东南朝向，收藏更多温暖阳光！ 5、约100米楼间距，私密、视野无遮挡！ 空间：院落空间、景观空间和公共空间 星宇园广告诉求体系 户外形象第一阶段 新亚洲体育城 / 7期星宇园 / 准现房 宽景大宅 109—116㎡大三房；111-160 ㎡大四房； 准现房，“幸福一生”置业计划。 各月份节点传播和策略 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 广告调性 保持强势品牌的姿态 保持领导品牌的调性 保持品牌给目标群体真实的利益支持，并非空喊口号或仅是概念炒作 保持品牌在市场上的高温 4月报纸文案1 论“园有新意” 北京AND昆明，品质城市论 北京距离昆明3400公里，而因为有了北科建集团，让北京和昆明之间的品质没有距离。北科建集团全称是北京科技园建设（集团）股份有限公司，是大型中央国企，中国房地产百强企业。积累了500多万平方米的开发经验。北科建让北京的品质一步到位的飞跃昆明，实现昆明的品质与首都北京同步。 7期星宇园5月10日盛大开盘。 【活性·宽景】升级巅峰之作 109—116㎡大三房；111-160 ㎡大四房； 准现房，“幸福一生”置业计划 4月报纸文案2 论“园有新意” 中关村-鸟巢-水立方AND星宇园，品质复制论 7期星宇园5月10日盛大开盘。 【活性·宽景】升级巅峰之作 109—116㎡大三房