物业管理基础培训教程分析.pptVIP

招投标 《条例》第24条明确规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 1994年初，深圳莲花北举行了物业管理项目内部招投标 “公开、公平、公正、合理”的原则 招标机构的设立有两种途径：一是招标人自行组织成立的招标机构,房地产建设单位招标和业主委员会自行招标；二是招标人委托招标代理机构,招标代理机构并不是招标活动的最高权力机构。。 一般2／3的票权赞成，并由招标委员会派代表与中标人签订合同。 按招标对象的广度分类 （1）公开招标 （2）邀请招标 （3）议标 （4）两段招标 按物业管理招标的主体分类 （1）前期物业管理招标 交付使用起至业主委员会成立前由发展商主持 （2）经常性物业管理招标 由前期物业管理转入经常性物业管理，由业主委员会主持 （3）委托咨询型物业管理招标 通过委托专业的咨询中介服务机构代理物业管理招标 。 推荐不超过3名有排序的合格中标候选人在评标过程中也可召开现场答辩会 中标人确定后，招标人应当在3 日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。30日内签合同。 招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目成在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案 评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。　　从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。 开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按 ；其中，业主交存的住宅专项维修资金， 按 设分户账。 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存 额 的，应当及时续交。 利用业主交存的住宅专项维修资金购买 的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积 以上的业主且占总人 数 以上业主同意。 1）依据有关法规，结合实际制定具体管理办法。 2）依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理。 3）有权制止违反规章制度的行为。 4）有权要求物业管理委员会协助管理。 5）依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理费。 6）可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。 7）有权选聘专业公司承担专项管理业务。注：如环卫、机电、保安，但无论怎样， 物业管理企业的权利 1）履行物业管理委托合同，依法经营。 2）接受主管部门的监督和指导。 3）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。 4）接受业主委员会和业主及使用人的监督。 5）至少每年应向全体业主公布一次管理费用的收支帐目 6）重大管理措施应提交业主委员会审议批准。 7）物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案。 8）提供优良生活环境，搞好社区文化。 物业管理企业义务 物业管理服务收费 原则：合理公开+费用与服务水平相适应的原则。 收费方式：包干制/酬金制 。 包干制：成本+税费+利润。 酬金制：支出+酬金。 定价形式：政府指导价/市场调节价。 普通住宅物业收费实行政府指导价+上下20%浮动；普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。 物业管理企业代收费用的，可向委托单位收取3%以内的手续费（不计入价内），不向业主收取手续费等额外费用 。 土地的使用年限 居住用地70年；40年。 综合用地；工业工地；教育、科技、文化、卫生用地：50年 房产税 闲置税 房产税的纳税人:是拥有房地产的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者。但不包括住宅承租者,更不包括已交了70年土地使用权费用者。 法国:如果房子闲置了第一年要征10%的“闲置税”,按你房屋价款征10%。闲置两年征12.5%,闲置三年征15%,闲置四年17.5%,这样累进上去的,所以这样收闲置税肯定起作用。 德国:略 愿大家新的一年万事顺意 日本皇室公主Kaoru Nakamaru关于2012公开发言 So 3 days of no sun, stars, moon..cant use electricity either. We have to sit in pitch black. Does anybody realize how much mayhem this would cause? I think a? lot of folks wou