房地产(建安)营改增近距离准备材料.ppt

二是根据《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》规定，一般纳税人销售自产的建筑用砂石、砖瓦、石灰、混凝土等货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税，减少了建筑企业可抵扣的增值税进项税额。（根据总局2014年36号公告，目前已经按照3%兼并征收率） 三是目前营改增还未覆盖所有行业，无法形成完整的产业抵扣链条。比如，企业从金融机构借款的利息，由于金融行业的营改增滞后于建筑行业，造成目前还无法抵扣。 四是建筑企业在营改增之前购置的存量设备、材料和在建工程中所含的增值税款在目前的试点方案中还未允许抵扣；如果“甲供材”供应商不能将材料的增值税发票直接开给建筑企业，而是给开发商，则会使建筑企业的此部分成本的增值税不能得到抵扣。 五是建筑企业现行的组织架构、营销模式、集中采购、财务管理、税务管理和信息系统等重要管理体系还未适应增值税的管理要求，特别是在分包方、分供方等选择上，能提供较高增值税专用发票的一般纳税人短期内还难以培育形成。 建安企业各项成本比例图 三、结构性减税： 总体算账：减税不商量！（财政部的难题） 个别计量：几家欢乐几家愁！ 地产企业：冰火两重天！（下游能抵与不能抵，完全两个样！） 结论： 1.要学会给下游涨价的技巧，营改增的利益不能拱手想让； 2.面对上游的涨价，如果在合理区间内，要学会默默的自己扛 ！ 例：广告业结构性减税示意表（假设无进项） 序号 企业类型 营业税领域 增值税领域 　 收入（成本） 营业税 利润 收入（成本） 增值税 利润 利润对比 1 广告公司 100 5 95 94.34 5.66 94.34 -0.66 2 地产企业 100 　 -100 94.34 　 -94.34 5.66 合计 　 　 　 　 　 　 　 5 房产企业（销售住宅） 行次 项目 营业税逻辑 增值税逻辑 利润比较 1 一、营业收入 100 100 90.09 利润下降=4.91%营收 　 减：销项税 　 9.91 2 减：营业成本 80 80 80 　 加：进项税 　 0 3 减：营业税金及附加 5.6 　 0 13 三、利润总额（10+11-12） 15 10.09 10.09 -4.91 购买不动产的个人 (终端不能抵扣进项税额） 行次 项目 营业税逻辑 增值税逻辑 利润比较 1 一、营业收入 　 　 0.00 利润持平　 　 减：销项税 　 　 2 减：营业成本 100 100.00 100.00 　 加：进项税 　 　 3 减：营业税金及附加 　 　 0.00 13 三、利润总额（10+11-12） -100 -100.00 -100.00 0.00 地产企业只能 向进项要利润 房产企业（商业地产） 行次 项目 营业税逻辑 增值税逻辑 利润比较 1 一、营业收入 100 100 90.09 利润下降=4.91%营收 　 减：销项税 　 9.91 2 减：营业成本 80 80 80 　 加：进项税 　 0 3 减：营业税金及附加 5 　 0 13 三、利润总额（10+11-12） 15 10.09 10.09 -4.91 购买不动产的企业（可以抵扣） 行次 项目 营业税逻辑 增值税逻辑 利润比较 1 一、营业收入 　 　 0.00 利润上升=9.91 　 减：销项税 　 　 2 减：营业成本 100 100.00 90.09 　 加：进项税 　 9.91 3 减：营业税金及附加 　 　 0.00 13 三、利润总额（10+11-12） -100 -90.09 -90.09 9.91 购买不动产 企业利益巨大 四、环环相扣，唇齿相依，链条传导机制！ 17%简易征收的混凝土 3%简易征收的混凝土 免税的混凝土 营改增前：成本117 营改增前：成本117 营改增前：成本117 营改增后：成本113.59 营改增后：成本100 营改增后：成本117 100元 113元 120元 营改增后：建筑企业会去买那个混凝土呢？ 建安 地产 111 222 333 应纳11 应纳11 0 33 财税【2011】137号（蔬菜） 财税【2012】75号（肉禽蛋奶） 五、增值税的税负是由最终环节决定的！ 建安企业 地产企业 进项11 销项22 销项33 建筑税率为11%：合计应纳 增值税为22 销项30 66架飞机 6%销项税额 17%进项税额 11%税率 如果不是同一利益集团，建安企业如果税率提高，不见得能够从地产企业那里涨价到那么高，所以会形成市场竞争中的博弈！ 销项33 进项11 假设建