房地产开发的核心要素程序介绍.ppt

The core elements of Real Estate Development 用一句话阐述，房地产开发的本质是什么？ 以高于盖房子的成本卖房子! 最原始的商业逻辑-低进高出。 卖好的价格 带动品牌发展 品牌带来溢价 最终带来良性可持续 房地产最本质的商业模式 房地产的核心要素，又是什么？ 3+1整合模式 资 源 RESOURCE 资 金 FUND 技 术 TECHNOLOGY 供 应 商 SUPPLER 开发商——资源整合者 资 源 RESOURCE 资 金 FUND 技 术 TECHNOLOGY 供 应 商 SUPPLER 房地产行业为什么发展迅速，很重要的是供应商体系的发展和房地产行业把其他行业进行整合、匹配。 开发商的整合能力 了解 鉴别 配合 控制 可持续 资 源 RESOURCE 资 金 FUND 技 术 TECHNOLOGY 供 应 商 SUPPLER 资源 最早期 （90年代早中期） 通过人脉关系资源获取土土地 （资源门槛）。 而随着土地一级市场的规范， 资金成为获取开发项目的首要条件。 资 源 RESOURCE 资 金 FUND 技 术 TECHNOLOGY 供 应 商 SUPPLER 资金 土地招牌挂出让方式出现， 提高了获取项目的资金门槛， 土地费/工程费/财务费/营销费/规费 /税费等让资金成为房地产开发的要素 资源与资金是生产资料， 此外，还需要生产力——技术。 资 源 RESOURCE 资 金 FUND 技 术 TECHNOLOGY 供 应 商 SUPPLER 技术 随着房地产行业进入正常 市场竞争时代，行业领域的开发技术成为提升竞争力的关键。 建筑学 工程营造 成本控制 营销策划 物业管理 普通观点 “工程营造”三大要点？ 1. 合理的造价成本 技术-建筑营造 更省 2. 工程的营造速度 更快 3. 工程的质量 更好 严谨科学的安全管理 保障营造安全 “成本控制”的几个阶段！ 第一阶段：成本低，品质低 技术-成本控制 第二阶段：成本高，品质低 第三阶段：成本高，品质高 第四阶段：成本低，品质高 两个内容：大成本控制 成本规划 “营销策划”的两句话！ 把需求变成商品！ 技术-营销策划 把商品卖给客户！ 技术-涉及学科 “技术”涉及的几大学科！ √ √ √ 对需求的把握 √ 情景营造 而技术的核心要素是 “建筑学”！ 建筑学+房地产行业=房地产开发的秘密 核心观点 取消福利分房，开启新时代 1998-2003 2003-2008 2008-2012 宏观调控频发，房地产发展加速 金融危机洗礼脆弱的中国房地产 政府主导阶段，发展低靡 97年之前 中国房地产市场15年发展历程 事实例证 政府主导 市场化 宏观调控 深度调控 无产品概念时期 97年之前，非市场竞争的政府主导市场，房地产发展低靡，90年代初地产泡沫后的低靡时期。产品单一，无创新、无设计概念。 产品概念雏形时期 98年至2000年初期，房地产开发进入市场化新时代，楼盘产品概念开始形成。 产品设计创新概念开始导入。 产品创新爆发时期 2003年后，随着企业改制的落实，市场化程度越发成熟，在宏观环境影响下，市场进入以产品为核心的竞争时代。 产品创新成为开发的核心竞争力要素 市场竞争时代绝大多数优秀楼盘案例，都印证了“与建筑学融合”的观点。 除了非自由竞争的产物如保利/招商/华侨城等。 再看他们 在市场竞争时代，都是以 “优秀产品”为核心竞争力的典型代表。 验证了“建筑学+房地产行业”的开发真理 例外的公司：恒大 、碧桂园 我们看一些实例 万科.城市花园 96~98年 深圳 最早期首批具有景观概念的社区。开始导入产品思维。 将中国传统民居文化与现代设计思维有机融合的原创性人文社区，建筑学应用最极致的典型代表。 万科.第五园 2005年 深圳 绿城的原创性建筑思维，造就桂花园式的经典建筑立面，导致各地中小开发商纷纷效仿抄袭。 绿城.桂花园 2005年 合肥 2010年 杭州 极致的建筑、极致的园林细节表现，龙湖以建筑学思维打造产品，荣膺国内产品第一的称号。 龙湖.滟澜山 2002-2012年 广州 以“森林、湖泊、新城市” 为定位旗舰式综合社区，形成远郊超级大盘的开发模式。 碧桂园.凤凰城 2002-2012年 广州 华府延承世界经典的新欧式建筑手法，揉合现代主义建筑元素与欧洲古典建筑经典。 恒大.华府 “建筑学”是什么样