商业地产返租销售课程三重点.ppt

Delicious 返租销售 商业培训课程二 Delicious 概念 利益 风险 公式 概念：就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后 将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润 。 实质：商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。 利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩，成本增高的不利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结 合的产品，不仅具产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。 可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投资人的双赢。 风险： 由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，二者都不可能为发展商的承诺负责，因为物业租给大商家的租金非常之低，发展商不可能从中获取相应的利润，承诺给小业主的租金回报成为发展商的长期包袱，很有可能无法兑现先前承诺，尤其在经营状态不佳的情况下，其风险更加巨大。 公式 例：某商铺，建筑面积81，单价11000元每平米，总价891000，首付44.6万，贷款44.5万，租金1.333元/平米/天（一个月40元/月），回报率是多少？ （1）81 ×40 ×12-44.6 ×4.0-44.5 × 6.46 /891000=0.04311 计回报率4.31% （2）3年后15000出售，15000 ×81-891000 /891000=0.3636 计回报率36.36% 如何计算投资回报率　　计算投资回报率的计算公式：　　(1)计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12个月-首付款×银行存款利率-贷款×银行贷款利率/售价　　(2)计算购入再售出的投资回报率＝(售出价-购入价)/购入价〈备注：无贷款情况〉 公式 回报率=租金*面积＊365天／房屋总价*100% 例：18号楼商104，建筑面积202.6，单价13000元每平米，总价263,3800，租金1.667元/平米/天（一个月50元/平米/天），回报率是多少？ 答案：约4.68% 租金（元/平米/天）＝销售单价（元/平米）＊回报率／３６５天（出房率） 答案：1.667元/平米/天，5000元/月，60000元/年 商铺投资大部分都是10-12年收回投资成本。 回报率9%—12% 前3年属于培养起 回报率6%-9% 回报率4%-6% 第4-6年业态发展期 第7年-10年成熟 商铺投资大部分6%-10%左右是合理回报率 商业地产的客户（投资者）最关心什么？ 物业是否能增值？ 怎或者说什么才能保证物业能增值呢？样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？ 或者说什么才能保证物业能增值呢？ 物业增值 项目规划 同类市场经营状况 行业环境 背景环境 地块价值 价格合理 经营管理 物业定位 物业定位——物业定位高端，中端,低端，决定该物业未来发展方向 背景环境——大的经济环境是否健康发展 行业环境——商业地产行业是否是投资热点 地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展 同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间 项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求 价格合理——销售价格是否与实际价值趋同 经理管理——流的品牌，丰富的管理经验，专业的商业运营团队是商业发展的保障。 物业增值的因素 我们估算一下：每年收益 55040 48960 104000 13% 第十年 63040 0 112000 14% 第十一年 280320 47040 39040 31040 23040 15040 7040 每年 收益 48.96万 48960 48960 48960 48960 48960 48960 48960 48960 48960 每年 供款 79.2万 96000 88000 80000 72000 64000 56000 48000 40000 32000 租金收益 99% 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 年回 报率 总价 80万 第九年 第八年 第七年 第六年 第五年 第四年 第三年 第二年 第一年 租约 年限 合同总价为:80万×85%=68万元(总价80万商铺购铺一次性返还前3年租金12万) 客户首付款:68万×50%=34万元 银行按揭贷款: 34万×