商业地产招商操作模式重点.pptVIP

* 1 guangzhou 演讲080828 零售商业地产招商实施体系与操作模式 2 guangzhou 演讲080828 5 一、商业地产操作基本步骤 3 guangzhou 演讲080828 : 由包括九洲远景在内的多家专业公司执行，最后综合多方方案 : 由九洲远景负责执行或总包 : 由第三方专业公司执行 2. 概念策划 ? 商业概念 – 业态选型 – 价值定位 – 特色/卖点 – 行业组合/ 功能设置 – 商业目标 4. 设计 （第三方设计公司 ） ? 规划方案设计 ? 修建性详细规划 设计 ? 初步设计 ? 施工图设计 5. 招商 ? 招商策划与推 广 ? 招商组织与实 施 3. 详细规划 ? 商业模块配比 – 功能模块布局 – 面积占比 – 铺位分割 ? 租户/商户组合 – 品牌/租户选择 – 目标租户落位 – 根据租户要求 考虑规划调整 ? 商业模型和收益 预测 6. 运营 （专业运营公司） ? 商业运营管理 ? 物业管理 ? 市场营销管理 ? 招商策略 “+1”. 项目管理 ? 与甲方紧密合作，共同进行项目管理，保证各项项目决策的信息充分性和选择正确性 ? 协调、管理第三方专业公司，同时促进项目与第三方专业公司、目标租户的积极互动，确保项目结果与项目目标的一致性 ? 为甲方提供必要的培训 ? 节约成本、提高效率，按计划优质完成项目 1. 选址审计 ? 可行性评估 – 商圈研究（ 消费者/竞争 等） – 租户访谈 – 市场分析 – 物业评估 – 开发策略 1 商业地产项目工作步骤：选址、定位规划、设计、招商、运营、融资；规 划是重要的前提，招商是关键，运营是核心和保障 4 guangzhou 演讲080828 ? ? ? ? ? ? 租户考察 一对一路展 招商洽谈 招商发布会 推广活动 广告宣传 ? ? ? ? ? ? ? ? 招商组织 团队建立 流程与管控体系 工作推进表 主力店、次主力店招商洽谈 招商活动计划与筹备 签订租赁意向书 签订正式租约 项目内容 方法 预期结果 租户签约 2 按项目定位和规划目标实施招商是商业地产项目成功的关键。成功实施招商取 决于项目的位置和商业环境条件，准确的项目定位与商业规划，具有专业素质 和租户资源的实力团队，有效的招商策略、推广活动以及宣传支持 招商实施 5 guangzhou 演讲080828 资料来源：九洲远景分析 招商实施 ? 租户控制性规划名单 ? 招商计划 ? 招商推广活动与宣传计划 ? 租金与租赁政策 ? 团队、职责、培训、分工与考核 ? 招商管理、法务、财务审核与管控流程 ? 租户确认书 ? 租赁意向书 ? 租赁合同及附件 ? 租赁押金与管理 租户入场管理 ? 入场通知书 ? 铺位交接确认书 ? 物业服务与供应协议书 ? 消防安全责任协议书 ? 停车场使用协议书 ? 水、电、气使用协议书 ? 广告位使用协议书 ? 市场推广协议书 ? 清洁服务协议书 2 以符合市场需求的商业规划为前提，搭建务实的计划和严谨的招商体系 是招商成功实施的专业性保障 招商实施工作内容 - 示意 6 项目招商 2.核心租 户招商 3.高收 益租户 招商 4.部分委托 中介招商 5.其他 租户 招商 1.主力店 招商 ? 制定租金及租赁价格体系、租户进场条件及装修标准 - 制定标准租金、铺位租金、免租期、管理、水电费、租户装 修的规则、天地墙尺寸、每平米的费用要求等 ? 针对租户制定具体的招商策略 - 主力点、核心租户等的进场条件 ? 设置招商组织 - 根据项目按品类设置招商组织、制定与其他代理公司 的代理机制和管理办法 ? 制定、设计招商资料 项目招商实施 开业前准备 招商实施 guangzhou 演讲080828 招商实施主要通过招商前准备、招商实施、招商监控和开业前准备四个 具体步骤得以实现 招商前准备 ? 根据规划确定的品牌落位名单进行租户调查 - 了解租户背景、子品牌情况、布局特征、进场条件、工程条 件、租户选择的代理机制、左邻右舍关联关系等 Inhalt e Monat KW 1 2 招商监控 ... 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 开业前推 广活动 开业预演 开业运营及 租