CHap5房地产的评估.ppt

3、房地产特性： （1）位置固定性 这一特性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，所以房地产市场只能是一个区域性的市场，一般一个城市为一个市场，没有全国性的市场，这意味这：房地产的供求状况、价格水平和走势等都是当地的，存在区域性的差异。 （2）使用的长期性 我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年（房地产开发商的使用权最高只有50年），工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年，而房屋的使用寿命通常长于这个年限。那么当使用期限到了之后，房子属于谁？ 《物权法》第一百四十九条规定：非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。 （3）影响因素多样性 例如对房地产价格的影响因素就很多： 周边环境、经济发展状况、房地产投机、市政规划、税收政策、房地产信贷政策 （4）保值增值性（抗通胀） 二、房地产评估的原则 （一）合法原则 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 房地产估价为什么要遵循合法原则? 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大的不同。（如：原为行政划拨的土地，转让时需要补交土地出让金，这种地使用者没有自由处置权） 1．在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。 现行的土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种，房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。 在合法产权方面具体来说包括：农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时建筑不能当做永久建筑来估价， 违法建筑不能当做合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价， 共有的房地产不能当做独有的房地产来估价，等等。  2、在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。 例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。 西方所谓的城市规划创造土地价值，在一定程度上反映了这一要求。  城市规划、土地用途管制是房地产使用中必须执行的强制性标准。因此，在估价中也必须以其使用符合这些规定为前提。在用途方面，如果城市规划规定了某宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，除非申请变更为商业用途且得到批准，否则也必须以居住用途为前提来估价。在容积率方面，如果城市规划规定了某宗土地的容积率，则必须以不超过此容积率为前提来估价，如果超过此容积率来估价，由于超出的容积率违法没有法律保障，由此评估出的较高的价格得不到社会承认，从而不能实现。 (3)在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、增与等 以抵押为例：(1)法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的 土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。因此，在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。(3)《中华人民共和国担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”所以，再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。 （二）最高最佳使用原则 最高最佳使用原则也称最有效使用原则，是指在合法使用的前提下，以委估房地产最高最佳或最有效使用的方式为估价基础进行估价。 例如：城市中心商服繁华地段有一房地产，规划用途为商服业用途，由于历史原因，目前为工业用途、或生活服务设施（如菜场），效益明显偏低，其用途显然不是最优。估价时，不应以现状用途为估价依据，而应以可能的最优用途（商、服业）进行估价。又如，城市中的某一块空地，尽管目前的收益为零甚至为负（如支付必要的管理费用），但并不意味着该宗土地没有价格