房地产制度与政策第二课——20130911剖析.ppt

我国房地产的主要政策 回顾与解读 强制性的回收 无偿的分配 计划经济 人口增涨 有限的投入 解放初期至改革开放初期 “国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配出租 并近乎无偿使用的福利性住房制度” 我国房地产政策回顾 1978 理论突破 城镇住房制度改革—房改的开始 城市土地使用制度改革— 无偿使用 有偿使用 我国房地产政策回顾 1987年12月1日，深圳首开国有土地公开拍卖先河，新中国第一块有偿出让国有土地被深房集团竞拍成功。 1987年第一次提出建立房地产市场 中国房改35年 住房商品化改革的慢慢长路 政府宏观调控摸着石头过河 1. 改革住房建设投资体制。由原来国家或单位统包的投资体制转变为国家、单位、个人三者合理负担的投资体制(“三三制”)。 2. 改革住房建设、分配、维修、管理体制。 3. 改革住房分配体制。 4. 建立双轨制的住房供应体系。 5. 建立住房公积金制度。 6. 建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险。 7. 建立规范化的房地产交易市场。 城镇住房制度改革细则 2005年“国八条” 高度重视稳定住房价格工作； 切实负起稳定住房价格的责任； 大力调整和改善住房供应结构； 严格控制被动性住房需求； 正确引导居民合理消费预期； 全面监测房地产市场运行； 积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知 2006年“国六条” 切实调整住房供应结构； 进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用； 合理控制城市房屋拆迁规模和进度； 进一步整顿和规范房地产市场秩序； 有步骤地解决低收入家庭的住房困难； 完善房地产统计和信息披露制度。 国务院办公厅转发建设部等部门 关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 2007年“9·27房贷新政” 9.27房贷新政对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。 国务院办公厅转发建设部等部门 关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 一道数学题 空手套白狼 我有20W， 想投资房地产！ 此套房子当年的交易价格为100W 我要买两套！ 一年以后，此房子的交易价格为120W 假设当年，贷款首付比例为10%，而且贷款利率几乎为0 问：帅哥卖掉两套房子能赚多少钱？ 房地产的“金融性” 金融：就是价值的流通。 其本身并不创造价值。 帅哥的成功，代表了他获得了 房地产的“预期收益”。 哥始终坚信房价上涨！ 金融的核心是跨时间、跨空间的价值交换，所有涉及到价值或者收入在不同时间、不同空间之间进行配置的交易都是金融交易。 债券、银行、证券、基金、保险、信托等等…… 房地产金融和房地产市场的特点 房地产金融的特点： 集中性； 资金周转期长； 资金运动固定性； 资金增值保值性； 风险性（风险有政策风险、决策风险、自然风险、财务风险）。 房地产市场的特征： 房地产市场是信息不充分的市场； 房地产市场的区域性强； 房地产市场产品的差异性； 房地产市场的垄断性； 房地产市场是房地产权益的交易市场； 房地产市场对商品短期供求变化反应不灵敏。 金融风险在何处？ 房地产资金链条：房地产商用银行的钱来盖房子，最后卖给消费者 。 Q： 假如房地产商的房子卖不掉了会怎样？ 美国次贷危机 （2007） 美国“次贷危机” 次贷即“次级按揭贷款”（subprime mortgage loan） ，“次”的意思是指：与“高”、“优”相对应的，形容较差的一方，在“次贷危机”一词中指的是信用低，还债能力低。 因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。 美国“次贷危机” 什么人才使用次级抵押贷款？ 美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。 为什么会有公司给这些人贷款？ 由于分期付款的利息上升，加上这些借款人本身就是次级信用贷款者，这样就导致了大量的无法还贷的借款人。正如上面所说，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。 美国“次贷危机”原因 表面现象