房地产制度第五章1教程解读.ppt

第五章 房地产开发建设法律制度 王文琴 2014.3.17 三、房地产开发的特点和分类 房地产开发作为一项生产活动，其特点是投资量大，回收期长，并且涉及面广。 在房地产开发过程中，需要大量的资金投入。房地产开发还属于一项综合性的生产活动，涉及到许多管理部门，并需要相关行业的协作，同时，还需要勘测、设计、施工、银行等单位的合作与配合。就此而言，房地产开发是一项复杂的、综合性的、高风险的生产活动。 房地产开发分类： 1．按开发的对象划分：房地产开发分为新区开发和旧区开发两种形式。 2. 按开发的规模划分：可以有两种形式，即单项开发和成片开发。 3. 按开发的不同阶段划分： 可以划分为土地开发、房屋开发和综合开发三种形式。 （7）估算工程量和开发成本； （8）与建筑商初步洽谈承发包事宜； （9）开发项目保险事宜的洽谈等。 3. 项目建设阶段 4. 房屋租售与服务阶段 第二节 房地产开发企业管理 第二节 房地产开发企业管理 二、房地产开发企业资质等级： 一级资质 二级资质 三级资质 四级资质 房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不超过2年，自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。 2．房地产开发企业资质登记实行分级审批 一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批； 二级及二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。 第三节 房地产开发规划管理 一、城乡规划的编制 1、城乡规划的编制原则 具体来说，城乡规划的编制应遵循以下原则： （1）人工环境与自然环境相和谐的原则 （2）历史环境和未来环境相和谐的原则 （3）城市环境中各社会集团之间社会生活和谐的原则 （4）近、远期规划相结合的原则 （5）促进经济社会发展的原则 （6）节约用地、合理用地的原则 （7）环境保护的原则 （8）保护历史文化遗产和城市传统风貌的原则 （9）安全防患的原则 （10）统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则 3）提出规划期内城市人口及用地发展规模，确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区，以及市中心、区中心位置； 4）确定城市对外交通系统的布局以及车站、铁路枢纽、港口、机场等主要交通设施的规模、位置，确定城市主、次干道系统的走向、断面、主要交叉口形式，确定主要广场、停车场的位置、容量； 5）综合协调并确定城市供水、排水、防洪、供电、通讯、燃气、供热、消防、环卫等设施的发展目标和总体布局； 6）确定城市河湖水系的治理目标和总体布局，分配沿海、沿江岸线； 7）确定城市园林绿地系统的发展目标及总体布局 8）确定城市环境保护目标，提出防治污染措施； 9）根据城市防灾要求，提出人防建设、抗震防灾规划目标和总体布局； 10）确定需要保护的风景名胜、文物古迹、传统街区，划定保护和控制范围，提出保护措施，历史文化名城要编制专门的保护规划； 11）确定旧区改建、用地调整的原则、方法和步骤，提出改善旧城区生产、生活环境的要求和措施； 12）综合协调市区与近郊区村庄、集镇的各项建设，统筹安排近郊区村庄、集镇的居住用地、公共服务设施、乡镇企业、基础设施和菜地、园地、牧草地、副食品基地，划定需要保留和控制的绿色空间； 13）进行综合技术经济论证，提出规划实施步骤、措施和方法的建议； 14）编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施部署。 （2）城市详细规划 城市详细规划是在城市总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期区域内各项建设作出具体规划。城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。 1）控制性详细规划 2）修建性详细规划 3. 乡规划、村庄规划编制的内容 根据《城乡规划法》第十八条的规定，乡规划、村庄规划应当从农村实际出发，尊重村民意愿，体现地方和农村特色。 二、城乡规划的审批 根据《城乡规划法》的规定，城乡规划实行分级审批制度。 1. 全国城镇体系规划 2．省域城镇体系规划 3．城市总体规划 4．镇的总体规划 三、城乡规划的实施 城乡规划的实施，是指经过法律程序批准的城乡规划设计方案的