家庭事务理财第六专题居住规划与房产投资(教学)教程解读.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * 3.5 持有或转让房产相关税收制度 营业税：自2006年6月1日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。 个人所得税：个人转让房屋财产所得，应按20%税率缴纳个人所得税 房产税：采用比例税率，经营自用为房价1.2%；出租为房租12%，个人所有非营业用的房产免征房产税 土地增值税：个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征或暂免征收。 印花税：个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收。 恩碧教学 四. 房产投资4.1 房产投资的优缺点 优点 缺点 1) 成功的象征，心理的满足 1) 变现率低 2) 自我居住使用 2) 交易费用高 3) 房产增值 3) 管理维护麻烦 4) 保值抗通货膨胀 4) 房产贬值 5) 安全性高 5) 房产价值缺乏标准 6) 杠杆作用 6) 房产法令手续复杂 7) 税赋减免 7) 缺乏房产信息 8) 自我控制权 8) 投资金额较大 9) 分散风险 9) 政府介入太多 10) 普遍熟悉的投资渠道 10)房产投资者的形象不佳 11) 个人偏好 11) 出租收益率不高 4.2 投资房地产出租的考虑因素 投资总成本= 资金成本+修缮管理+空置成本－ 房价每年涨幅。 买卖不破租赁。当有租约时，流动性受到限制。 房价×利率=资金的机会成本 修缮管理费与房屋的新旧有关 空置成本要看地段的抢手程度 购房后出租可以预防房价大幅上涨的风险。 恩碧教学 4.3 房产估价的方法 —成本法 土地成本 开发后土地总价=土地使用权支出+开发工程费+管理销售费用+资金利息+合理利润 总建筑面积=用地平米×容积率 单位建筑面积土地价格=土地总价/总建筑面积 税后成本还要加上土地增值税与营业税 建筑物成本 新房=每平米建筑成本 依砖混、钢筋水泥、钢架结构等不同 二手房=新房成本-折旧率×使用年数 若建材人工波动大，应用重置成本替换历史成本 单位建筑面积综合价格=土地单价+建筑物单价 恩碧教学 房产估价的方法 —收益还原法 房地产总价=房租/市场投资收益率 不考虑未来房价上涨空间, 投资收益率=无风险利率+房地产的流动性升水 房租应是扣除必要成本后的税后净收益； 通常套房收益率最高, 随后依次为写字楼, 商铺。 恩碧教学 房产估价的方法 —市场比较法 待估价的房产价格 = 同地区同类型房屋价格 ×房龄调整系数 ×地段（楼层）调整系数 ×议价系数； 比较新房与二手房，根据折旧情况设定房龄系数； 不同楼层或地段，亦需调整； 以卖方开价而非成交价比较，需作议价调整 ； 恩碧教学 4.4 房产投资的供给者与需求者 供给者 现房或期房: 建筑商、政府、投资者、中介 二手房: 房屋拥有者、中介、投资者 需求者 自住需求: 第一次购房、换房需求、拆迁户需求 投资者: 投机-短期空置 投资-长期租赁收益 恩碧教学 房产投资的需求面与供给面因素 需求面因素 人口结构转变，农村人口流向城市，城镇预期人口数量增加 国民收入的增长与分配结构 住房政策：放宽经济适用房的适用条件，提高住房公积金缴存比率或贷款上限 利率水准：低利率刺激需求 通货膨胀预期：保值性需求增加促使投资房产的需求量增加 资金流量：货币供给增长率可视为房价的先行指标 供给面因素 国家计划，土地使用分区，土地使用期限 地理位置，区位的相对供给 房产短期供给缺乏弹性。 建筑材料器械的生产供应 历史成本：为数庞大的福利分房者以低价购得产权 政策的转变：－如五年内转手需交全额营业税，房贷紧缩政策等 恩碧教学 4.5 房产投资的型态 住宅： 经济适用房限制为自住用途，因此投资多以商品房为主。 商场或沿街商业房: 写字楼: 恩碧教学 4.6 房产投资的方式 合建分成: 合伙购买旧房，拆掉建新房，卖出去后大家分成。 以旧换新: 购买旧房，重新装修出售。 以租养租: 团购零售： 以租代购：开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订租购合同。若租户在合同的约定期间内购买该房，开发商就以出租时所订的房价将该房出售给租住户，所付租金可以抵充部分房款，租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。 到拍卖会上淘房： 恩碧教学 恩碧教学 谢谢观赏！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 恩碧教学 第六专题、居住规划与房产投资 一. 租房或购房的决策 1.1 租房和购房的优缺点 1.1.1 租房的优点 有能力使用更多的居住空间 比较能够应对家庭收入的变化 资金较自由，可寻找更有利的运用渠道 有较大的迁徙自由度 瑕疵或毁损风险由房东负担 税负