海安县物业服务收费管理实施细则(试行)2012介绍.doc

关于印发《海安县物业服务收费管理 实施细则（试行）》的通知 县各有关单位： 现将《海安县物业服务收费管理实施细则（试行）》印发给你们，请认真遵照执行。 附件：《海安县物业服务收费管理实施细则（试行）》 二○一二年二月二十九日 海安县物业服务收费管理实施细则（试行） 第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》以及《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，结合我县实际，制定本细则。本细则适用于本县行政区域内，符合国家物业管理企业资质要求的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。政府倡导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。县价格主管部门会同县物业主管部门负责本县物业服务收费的监督管理工作。物业服务收费应当遵循公开、合理的原则，收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容和特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。–平方米。 凡《海安县普通住宅物业公共服务分项目收费标准（试行）》未涵盖的服务内容，或者由于成本因素需提高物业服务标准的，业主委员会成立前，物业公共服务收费标准由县价格主管部门会同物业主管部门核准后执行；业主委员会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在合同中约定。 第九条 业主委员会或开发建设单位与物业服务企业在商定服务项目和收费标准时，可以结合小区的特点和实际情况，进行自主选择和组合，最终确定小区的物业公共服务收费标准。其中综合管理服务项目所选的等级不得高于所选的公共区域清洁卫生服务项目等级，也不得高于所选的公共区域秩序维护服务项目等级。 第十条 业主委员会成立前的普通住宅物业公共服务收费标准，由开发建设单位根据物业特点和服务要求，分项选择服务等级标准，在相应的收费标准范围内进行前期物业服务招标或议标。招标或议标前15天须将选择的服务项目和收费标准报县价格主管部门核准；开发建设单位应与中标的物业服务企业签订《前期物业服务合同》，并在合同中约定具体的服务项目和收费标准。 物业服务企业在签订《前期物业服务合同》后15个工作日内持相关资料报价格主管部门备案。物业主管部门在办理《前期物业服务合同》备案手续时，应当查验物业服务企业的收费标准核准证明。价格主管部门和物业主管部门应加强对招投标或议标过程及之后价格行为和所承诺服务项目内容的管理和监督。 物业服务企业在办理普通住宅前期物业管理服务收费标准备案手续时，应向价格主管部门提供下列材料： 1、物业主管部门出具的中标证明。 2、开发建设单位出具的中标通知书。 3、物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件。 4、招标文件、投标文件。 5、前期物业管理合同。 6、小区临时管理规约。 7、其他应报送的相关材料。 物业服务企业应在《小区临时管理规约》中载明《前期物业服务合同》已明确的经报备的公共服务内容及收费标准，并在小区内醒目位置进行公示。 第十一条 业主委员会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业服务企业在物业服务合同中约定，同时约定物业服务内容、服务质量及有关事项，并由物业服务企业报县价格主管部门备案。 第十二条 已具备成立业主委员会条件但尚未成立业主委员会的普通商品住房，需要调整物业公共服务费收费标准的，物业服务企业应采取公开方式征得50%以上业主同意，普通住宅应报县价格主管部门核准后执行，非普通住宅应当向县价格主管部门备案。 业主自管物业的住宅小区，物业服务收费标准由业主大会讨论确定，报县价格主管部门备案。 对设施设备不齐全、规模小、单独分散的老小区，委托其他物业服务企业代管的，可由县价格、物业主管部门会同社区等单位或组织，依据所能提供的基本服务项目和相对应的收费标准，在征求部分业主意见的基础上，核准基本的物业服务收费标准。 住宅前期物业管理期间变更物业服务企业的，应按规定程序重新确定物业服务收费标准，普通住宅应经价格主管部门核准后执行，非普通住宅应当向县价格主管部门备案。 第十三条 实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人（使用人）在物业服务合同中约定执行；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。 县价格、物业主管部门应加强对实行市场调节价