经济测算剖析.ppt

* 租售的模拟——依照市场客观，充分考虑弹性，并注重持有物业的特殊性 消化量和售价的假定是测算的重要依据，应当反复和甲方沟通，并考虑弹性—— 对出售计划的估计是整个测算合理性的根据：参照市场，结合价格策略确定，并和甲方多次沟通。 如果有可能，应当考虑多种价格的比较：价格是测算的起点，不是结果，所以仅仅是敏感性分析是很难取得效果的。 一个良好的习惯——将测算前提在一开始就提出来。 持有物业的经营相对比较特殊，在测算中有几个重要的不同—— 资本化——持有物业的建设或者购入应当以成本资本化的形式表现，避免重复计入成本，在测算的最终还需给出残值。 折旧和资产增值——固定资产每年折旧，而土地资产长期升值，折旧部分应当只限于主体和设备等可再生部分； 摊销——指对除固定资产之外，其他可以长期使用的经营性资产按照其使用年限每年分摊购置成本的会计处理办法，与固定资产折旧类似。 持有物业不转让不收取土地增值税，可以成为重要的避税手段。 三、租售模拟 折旧年限的确定 持有物业的固定资产一般包括建筑物、设备设施、家具、固定装置和设备 建筑物——50年（经济寿命，开发商要求） 设施设备——10年 家具、固定装置和设备（装修）——5年 摊销年限的确定 土地使用权——按照土地出让年限，商业、旅游、娱乐 用地40年，注意差异性 销售模拟 0.6 0.6 　 　 0.6 0.63 　 温泉岛酒店公寓 4.955 5 3 3 3 3 3 65.14 总计 2 　 　 2.955 2 　 　 3 3 3 3 3 3 　 洋房 2 4.05 2 2 2 4 4 3 1 2 50.26 总计 2 2 2 　 　 2 2.05 2 2 2 　 　 2 2 2 1 1.00 2.00 　 联排 1 2.115 2.115 1 1 2.31 1 2.5 1 1.5 21.54 总计 1 1 1 1.31 　 　 1.115 1.115 1 1 1.5 　 　 1 1 1 1 1.50 　 独栋、双拼 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 建筑面积（万㎡） 施工安排 2015 2014 2013 2012 2011 开发分期 经营模拟 确定各经营物业的经营、出租模式 3,159 2,472 1,874 61,228 出租、运营净收入 四 2.03 2.03 1.62 55.59 管理费（租金的1.5%） 1.1.5 2.03 2.03 1.62 55.59 代理、营销费(租金的1.5%) 1.1.4 0.00 0.00 0.00 49.61 维修费用 1.1.3 2.70 2.70 2.16 74.12 房屋租赁管理费（租金的2%） 1.1.2 16.20 16.20 12.96 444.73 房产税（租金的12%） 1.1.1 22.95 22.95 18.36 679.64 邻里中心运营成本 1 3,455 3,319 3,131 41,916 营运成本 三 0.00 0.00 0.00 62.26 城市建设维护税(营业税的7%) 2.3 0.00 0.00 0.00 26.68 教育附加（营业税的3%） 2.2 0.00 0.00 0.00 889.37 营业税（收入的5%） 2.1 0 0 0 978 私人酒店经营税金及附加 2 0.14 0.14 0.11 3.71 印花税（租金的0.1%） 1.1.4 0.47 0.47 0.38 12.97 城市建设维护税(营业税的7%) 1.1.3 0.20 0.20 0.16 5.56 教育附加（营业税的3%） 1.1.2 6.75 6.75 5.40 185.30 营业税（租金的5%） 1.1.1 7.56 7.56 6.05 207.54 邻里中心出租经营税金及附加 1 385 337 291 6,007 经营税金及附加 二 254 221 192 3,237.48 其他经营性收益 4.2 　 　 　 　 出租比例（%） 2.1.3 1,500 1,500 　 　 平均日租金(元/间) 2.1.2 　 　 　 60 房间数 2.1.1 0 0 0 16,170 客房租金收入 2.1 0.0 0.0 0.0 17,787.34 私人酒店经营性收入 2 135.00 135.00 108.00 3,706.05 商业租金收入 1.1 135.0 135.0 108.0 3,706.05 邻里中心租金收入（万元） 1 6,999 6,128 5,296 109,150 经营收入 一 2016年 2015年 2014年 合计 项目 序号 (228369) (237138) (209847) (188762) (145580)