康宸地产金江雅苑项目市场调研剖析.ppt

总结及启示 总结 目前主流消费群体仍以中青年购物群为主，多为上班族和个体经营户，消费者具备一定支付能力，以超市和专卖店为主也要购物场所。 餐饮部分的支出在其月消费额里占据较重的比例，显示餐饮类业态较强的消费号召力； 娱乐餐饮还是未来大面积商业物业在业态上的必要考虑； 消费者倾向于中端以上的综合购物中心，提供一站式商业及休闲服务； 新项目期望包括购物、餐饮、休闲娱乐等功能； 项目为中档以上的商业； 对本项目启示 未来项目须包括购物、餐饮、休闲娱乐等功能，须打造成综合购物中心并提供一站式消费服务； 超市和专卖店为重点规划业态； 餐饮类以本地餐饮为主，聚合本地特色餐饮并适当搭配特色餐饮； 项目为中档以上的商业，须在商业整体建筑布局，业态规划方面下足功夫，打造优质购物环境，并以此吸引优质商家入驻，提升商业知名度，创造销售型物业溢价空间。 市调总结 主要结论 主要建议 宏观经济 经济平稳发展，近年呈现快速增长的趋势。 GDP的快速增长，将可增强城市经济活力，从而促进商业市场的发展，可为商业地产的开发带来机遇。 经济增长仍以工业为主体，第三产业占比偏低，商业及相关服务行业发展水平滞后。 区域商业处于快速发展时期，通过合理的规划定位及招商运营，很好的承接这一发展趋势将使得项目占据市场先行者优势 基地环境 基地相对平整，且临街面具有较大高差，适合于商业规划 项目具备良好的区位优势 具备商业发展条件。 根据地形合理安排业态和商业动线，最大化商业价格 地产市场研究 各项目没有统一经营管理，商业业态杂乱，整体档次降低； 过多的将商业面积转交主力店； 高层商业未能有效盘活， 业态种类不丰富，商品不齐全问题； 现有商圈商业项目综合购物环境均较差，不能提供相对舒适的购物环境和娱乐休闲场所； 餐饮及休闲娱乐业态在各主要商业体内占据的比重较小，不能很好的聚客留客，该类业态的缺失直接导致各项目“一站式购物中心”的梦想破灭。 项目住宅必须在细节和品质上寻求突破口，寻找市场差异化，提供更具市场竞争力的产品； 项目后续开发过程中需快速开展招商工作，以商业招商带动住宅整体销售； 未来项目整体档次定位须中端以上； 项目销售自持比例尽量以7:3的比例分割，主力店面积占比须严格控制； 项目商业前期须统一经营管理，销售型商业物业可采用返祖或带租约销售的方式规避业主自主经营可能导致的商业整体档次降低及前期商业运营问题； 高区商业布置目的性消费业态，配置醒目导示牌，引导人流往高区走，盘活高层商业。 项目商业主力店、次主力店可引入市场认可度高的国内知名品牌零售、餐饮及娱乐业态，完善目前市场优质品牌商家缺乏的现状； 消费及商户需求 目前主流消费群体仍以中青年购物群为主，多为上班族和个体经营户 餐饮类业态较强的消费号召力； 娱乐餐饮还是未来大面积商业物业在业态上的必要考虑； 消费者倾向于中端以上的综合购物中心，提供一站式商业及休闲服务； 新项目期望包括购物、餐饮、休闲娱乐等功能； 项目为中档以上的商业； 未来项目须包括购物、餐饮、休闲娱乐等功能，须打造成综合购物中心并提供一站式消费服务； 超市和专卖店为重点规划业态； 餐饮类以本地餐饮为主，聚合本地特色餐饮并适当搭配特色餐饮； 项目为中档以上的商业，打造优质购物环境。 商业整体定位中档以上，打造综合购物中心 零售购物以国内二三线品牌为主 超市、特色餐饮及娱乐业态招商重点 合理规划商业业态及人流动线 商业前期统一经营管理 项目住宅产品需突出细节及品质 商业采用售后返租或带租约销售 项目可行性规划示意 方案一 方案二 安置房 主入口 中央 广场 公寓 3+8 方案一 商住摆规示意 104.5 35.5 100 52 36 30 80 64 45 100 197 6+1 洋房 小区 入口 次 入口 5F (地下2层) 3F 3F 4F （地下超市） 物业类型 基底 楼层 建筑面积 容积率 建筑密度 商业3 5640 3 16920 1.71 40.68% 商业5 2700 5 13500 公寓 400 8 3200 住宅 2450 7 17150 地下超市 　 6000 6000 总计 10790 　 56770 说明：此摆规方案，总建筑面积56770㎡，容积率1.71，建筑密度40.68%，略高于控制线。 整体商业以商业街形式出现，贯通南北，利用整体地形最大限度增加临街面；住宅单独成团，商住分离，提高品质。但经研究地块低价较高，住宅的配建，其主要作用仅为冲高容积率容积率。 东川项目地块项目地块投资收益估算表（方案一） 隶属科目 数量（万㎡） 单价(万元) 总价 (万元) 备注 出让费 39.75 214 8506.5 　 土地费用及交易契税 　 3% 255.2 按土地