香港房地产市场介绍.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 香港房地产市场交流2010.7 概要 一、了解香港房地产市场 香港房地产市场发展历史超过百年，行业经历了若干周期 当前的成交情况 对香港市场的预测 二、内地和港市场思考 内地对香港的模仿： 土地制度：拍卖-勾地制度的完善 土地财政： 保障制度：两种市场、高地价、高房价、 大浪淘沙、行业集中度提升、5大公司、地产服务业得到发展 内地地域广阔、人口流动是未来发展的空间 香港房地产发展历史 战后香港房地产市场经历了六次大的周期： 第一个周期是1946年至1959年；战后经济恢复，人口剧增，从46年的60万增长到58年的300万人。大量资本涌入，香港出现了房地产建设热潮。到了1958年，房地产市场开始供过于求，房价、地价下跌了70%。 第二个周期是1959年至1969年：1959年开始，香港经济出现转机，加上来港的外国人、国际商业机构增多，对商业楼宇、住宅的需求增加，刺激房地产业迅速回升。由于银行对房地产业的过度贷款及其他因素，1965年春，香港爆发了银行信用危机，接着房地产价格暴跌，许多地产公司倒闭，香港房地产业陷入了战后第一次大危机之中，一直延续到1969年才有所好转。 第三个周期是1969年至1975年；1969年香港房地产市道逐渐复苏，港府于1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整，香港地价下跌40%，楼价下跌了30-40%。 第四个周期是1976年至1985年；1975年底开始，房地产市场重又回升，港府1976年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978年，又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划)，解决了222.5万普通市民的住房问题。1977年香港人口超过450万人，1979年达到500万人。需求增加，令楼宇供不应求，承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市场达到高潮，但随后而来的世界性经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982年底，香港楼价比1981年下跌60%，1983年房地产市场全面崩溃。直到1984年9月，“中英联合声明”签署后，市场才重新复苏。 第五个周期是1985年底至2003年；90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。 第六个周期是2003年到现在 1、从历史上看，完整的周期平均为10年，其中上升周期平均为6-7年，下降周期3-4年。 2、香港房地产市场不断的完善和发展。 例如： 19世纪香港确立了地权制度和土地批租制度，揭开了香港地产的发展历史。 二战后出现的“房荒”，推动了“分层出售”“分期付款”的营销革命 70年代，伴随证券业的繁荣，地产业也掀起了证券化的热潮，进一步推动了地产的发展。 香港的房屋保障制度，是同步于香港私人住宅市场的发展的。 香港房地产发展历史 香港房地产市场的现状 私人住宅买卖成交额 (亿港元) 资料来源：国浩资本 过去五年 (2005 至 2009) 一手和二手住宅买卖成交额, 平均每年为 940和 2,557亿港元,比例为 1: 2.7 于一手市塲,平均每个单位成交额由 580万港元(05年)升至 740万港元(09年) 于二手市塲,平均每个单位成交额由 250万港元(05年)升至 310万港元(09年) 去年香港一手住宅市场成交1,200亿港元, 约内地商品住宅成交36,800亿人民币之3% 二手房的成交是市场活跃度的重要指标 一手和二手住宅买卖宗数, 平均每年为 15,500 和 88,600, 比例为１: 5.7 每年私人住宅买卖宗数, 占私人住宅单位总数量之 7.7% - 11.5%, 高峰期如 1991及 1997年更逾 20%, 二手住宅买卖相当活跃 私人住宅买卖成交宗数 资料来源：国浩资本 香港房地产市场的现状 香港中小型私人住宅 (40-70平方米单位) 价格变化 : - 于 2007中见顶, 达每平方呎 6,600港元 - 于2003中见底,达每平方呎2,100港元 -于2003中,位于元朗大型屋苑嘉湖山庄呎价1,200港元, 接近建筑成本 私人住宅价格 (单位面积40-70平方米) 香港私人住宅的价格 一、经济复苏 经济复苏及失业率回落, 带动工资上升 香港