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资产评估实务 * 课程要求： 1.平时：30%，点名10次。 2.考试：70%。 课程目标： 1.学习资产评估，便于以后从事相关职业。 2.资产评估师→资产评估事务所。 * * 理论基础 具体实务 资产评估概述 资产评估的基本方法 资产评估程序 机器设备评估 房地产评估 无形资产评估 长期投资性资产评估 流动资产评估 资源性资产评估 企业价值评估 资产评估报告 * 第一节:资产概述 一、资产的含义 1、资产的概念 国家、企业或其他单位以及个人所拥有或控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。 基本特征： ☆ 资产是经济资源，它具有能够为其拥有者或控制者带来经济利益的潜能。 ☆ 经济资源必须能够以货币计量。 ☆ 有权从经济资源中获利的人（包括法人与自然人）不能局限于经济资源的拥有者，还包括经济资源的控制者。 下列属性中不属于资源资产经济属性的是：A.具有使用价值B.能以货币计量C.有限性和稀缺性D.具有可收益性　 * * 2、资产评估中资产与会计中资产含义的区别 ① 在会计中资产被认为是以各种形态被占用或运用的资金的存在形态，强调的是实际资产投入与运用后形成 的资产。一些在现实中确实存在但未消耗或占用资金的资产被排除在资产的范围之外，如商誉，而资产评估中包含这些因素； ② 资产评估中把企业资产看作整体盈利能力的价值，会计对单项资产进行累加； ③ 资产评估中反映的是资产的现时价值，会计采用历史成本原则。 第一节:资产概述 * 二、资产的类型 第一节:资产概述 资产 有形资产 无形资产 固定资产 流动资产 长期投资 自然资源性资产 可确指的无形资产 不可确指的无形资产 1、资产的分类 存在形态 资产 可确指的资产 不可确指的资产 能否独立存在 资产 整体资产 单项资产 是否具有综合获利能力 * 2、资产的价格和价值 价格：在特定的交易行为中，特定的买方或卖方对商品或服务的交换价值的认可，以及提供或支付的货币数额。 价值：反映了可供交易的商品、服务与其买方、卖方之间的货币数量关系。 资产评估的目标，是判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。 * 一：资产评估（valuation）的概念 1、资产评估的概念 资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依照国家的有关规定，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对特定资产的价值进行估算的过程。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。 第二节:资产评估的概念及其特点 2、资产评估基本要素 资产评估主体 资产评估客体或资产评估对象 资产评估依据 资产评估目的 资产评估原则 资产评估程序 资产评估价值类型 资产评估方法 评估假设 评估基准日 * 3、资产评估的分类 1、评估、评估复核、评估咨询 2、完全资产评估、限制性资产评估 3、单项资产评估、整体资产评估 * 4、资产评估的特点 1、市场性 2、公正性 3、专业性 4、咨询性 * * 第三节:资产的价值类型及评估目标 1、公允市场价值（fair market value) 指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。 一：资产的价值类型 公开市场价格 形成的条件 买卖双方地位平等 有充分的时间收集信息 有理智的经济人 自愿成交 买卖双方均是正常交易的当事人 * 第三节:资产的价值类型及评估标准 2、投资价值 指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值。表现为该资产给其所有者（或未来所有者）带来的未来收益的价值。 对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。 * 第三节:资产的价值类型及评估标准 3、账面价值 指资产的账面原值减去累计折旧，或账面值减去负债（对企业而言）。 资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因： （1）财务报告中的资产是以历史成本计价的 （2）企业资产负债表上并不包括全部有价值的 资产、可能的负债项目，也不考虑权益资 产的成本。 * 第三节:资产的价值类型及评估标准 4、内在价值（intrinsic value） 指资产预期创造的未来现金流的现值。 内在价值与市场价值 对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的， 公允市场=内在价值 内在 价值 资产的获利能力 账面 价值 资产的创建成本 内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。 * 第三节:资产的价值类型及评估标准 5、重置价值（replacement va