世联-2007年哈尔滨中威群力项目市场调研2007年--114页.pptVIP

哈尔滨中威群力项目市场调研报告 谨呈：哈尔滨中威投资有限公司 本次汇报提纲 近年来，哈尔滨经济持续高速增长，对房地产市场的快速发展形成了有力支撑 哈尔滨07年GDP达2436.8亿元，同比增长13.5%，处于高速发展阶段，对房地产市场的发展形成有力支撑； GDP增长速度与东三省其他副省级市相比略慢，可以解释哈市房地产市场增速低于东三省其他重要市场，若未来经济增速加快，房地产市场将有更大潜力； 经济的快速发展将推动房地产市场快速发展，根据GDP增速和房地产市场发展关系判断，哈尔滨房地产业处于高速发展阶段。 人均GDP虽然低于东北其他重要城市，但是近年增长速度较快，未来潜力巨大 近年来，哈尔滨人均GDP高速增长态势，2007年达24768元。按现行汇率折算达到3393美元； 2006年人均GDP21374元，为全省的1.3倍，省内财富人群相对集中。 与东北其他主要城市相比，人均GDP较低，增长速度较慢，但根据其重要的区域地位，未来增长潜力巨大。 根据人均GDP与房地产发展关系模型判断，哈尔滨房地产正处于快速发展期，潜力很大，发展势头看涨。 住房支出比例较低，与恩格尔系数发展不协调，住房支出有较大的上涨空间 恩格尔系数可以衡量人民生活水平，住房支出比应和人民的生活水平协调发展; 哈尔滨市恩格尔系数逐年降低，住房支出比却基本不变； 以上住房支出与恩格尔系数发展极不协调的情况表明，哈尔滨市民已经有较强的经济实力，但是购房消费占比仍然过低，可见哈尔滨市住房支出有极大的上涨空间。 房地产开发投资额增幅较快，房地产市场投资活跃 2007年，哈尔滨市房地产投资共完成187.4亿元，增幅达到18.7%，并且连续多年处于正常运行区间内，表明哈尔滨房地产市场投资健康发展； 近年来，哈尔滨房地产投资占固定资产投资比例略有下降，但仍尚处于基本正常的范围之内，与发达国家正常比例20-25%相比差距不大，说明哈尔滨房地产投资较为活跃。 从市场供给及消化指标显示，哈尔滨房地产市场供应近年来呈缓式增长态势 哈尔滨房地产市场近年来发展平稳，2006年之前没有出现较大的波动； 2007年房地产施工面积有所萎缩，同时销售面积首次大于竣工面积，表现出07年哈尔滨市场供不应求； 房地产投资、商品房施工、竣工以及销售面积都呈缓式增长态势；而房地产业增加值还有所降低，哈尔滨房地产价格仍存在较大空间。 城市人口阶段性增长，06年迎来人口增长高峰期，新增刚性需求将在未来几年持续消化 宏观市场----宏观环境大势支持房地产市场的持续发展 哈尔滨的城市地位——我国与东北亚地区贸易经济往来的枢纽 城市整体发展定位：区域中心城市——将吸引大量周边县市的置业人群 便捷的交通网络将进一步加强周边组团与城市的联系，城市空间将进一步扩大 根据《哈尔滨城市总体规划》，哈尔滨市城市道路交通规划为“两轴四环十射”； 城市组团功能：群力新区定位于集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区 群力新区——集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区 群力新区位于哈尔滨市道里区西部，松花江南岸。东起河家沟，西至四环路，南起哈双北线，北至群力堤，总面积27.33平方公里； 根据《哈尔滨城市总体规划（1999年—2010年）》，群力新区定位为城市居住新区，是哈尔滨市城市发展的主要方向，哈尔滨城市西扩战略的第一步。 群力新区绿化景观特色：“一园、三带” “一园”“雨阳公园”： 东临齿轮路，北临东明大街，节能主题公园。 “三带”之一“康安路景观带”： 是新区与老城区联系的主要道路，也是群力新区城市景观、城市文化、城市精神的主要载体。宽70米。 “三带”之二“内河景观带”： 内河环绕，与松花江、何家沟相呼应构成新区的蓝色网络，河道两侧加强了绿化景观的配合，形成优良的生态环境系统。全长约10公里左右。 “三带” 之三“武威路景观公园带”： 今年新区主要建设康安路以南、东明大街以北、武威东西路相夹段的中心广场及南侧延展带绿化景观，占地11.8万平方米，约730延长米 哈尔滨城市规划分析小结 哈尔滨土地市场正逐渐走向规范，为房地产市场健康发展奠定了基础 有实力的外地开发商开始开辟哈尔滨市场，投资巨大，提升了市场整体水平 外地人买走了哈尔滨市近30%的住宅，对哈尔滨市房地产市场的支撑明显 城市核心区土地价格的攀升导致小高层、高层住宅项目成为市场上的主流产品 哈尔滨市土地价格近年不断攀升，使得开发商要通过开发高层产品来稀释地价； 随着土地稀缺、政策引导，高层产品将成为房地产开发主流，多层产品稀缺。 哈尔滨房地产销售价格空间分布体现了较强的区域性，本项目位于价格洼地的片区 哈尔滨市住宅销售价格空间分布显示出较强的区域性：6000以上的高端住宅主要集中在开发区和道里滨江区域，中端项目主要集中在哈