新形势下执行力提升(浙大网新)学员版本讲述.ppt

目 录 1、在资源保证的前提下，影响周转率的关键因素： 项目层面：开发周期、成本现金流、销售现金流 公司层面：资金使用效率、资产结构（负债率、土地储备、 持有物业）、融资投资开发节奏匹配 2、影响开发周期的关键因素： 内部关键因素：策划定位、设计、招标、施工、销售 外部关键因素：报批报建（政府关系）、市场周期 3、招商与万科、金地开发周期比较：从土地价款支付起算（单位：月） 执行力的内在基础1 执行力的内在基础2 执行力的内在基础3 执行力提升路径之计划管理1 执行力提升路径之计划管理2 执行力提升路径之流程优化1 执行力提升路径之流程优化2 执行力提升路径之流程优化3 执行力提升路径之绩效管理 执行力提升路径之绩效管理（续） 执行力提升路径之激励 执行力提升路径之自我审计 * 黄博文版权所有 黄博文版权所有 行业新形势下团队执行力提升策略 黄博一、当前房地产行业形势下探讨执行力的意义 1、行业形势简述 2、在新形势下，行业游戏规则的变化 3、应对游戏规则变化的法宝----执行力提升 二、执行力提升 1、执行力的基础----乐观、精神与意志、主动性、沟通与协作 2、执行力的保障和提升路径 计划管理（PDCA）（解决“任务及目标”的问题） 优化并执行业务流程（解决“怎么做及能不能”的问题） 绩效管理及激励（解决“愿不愿”的问题） 自我审计（执行力提升的内在机制） 新形势下房地产行业规则的变化 一、宏观形势简析（金融（房地产、汽车引发）、实体经济） PULTE、LENNAR、CENTEX、KBH、HORTON处于破产边缘 二、新形势逼出行业新规则 1、房地产企业在新形势下面临的挑战（融、投、开发、管理、资源） 2、现金流致胜（项目现金流、企业现金流） 3、周转率致胜（现金流（开发周期）、商业、储备） 三、新行业规则下，房地产企业需要什么样的人才 1、融资人才（多元化）；投资人才（基于价值） 2、营销人才（策划、渠道与客户挖掘） 3、成本人才（前期） 4、人才特性（抗压与乐观、经营意识、管理技能、速度、执行力） 新形势下房地产行业规则的变化（续） ROE＝净利润/股东权益＝净利润/销售收入*销售收入/总资产*总资产/股东权益 ＝销售利润率*总资产周转率*财务杠杆 天数 万科 金地 07年设计目标 多层开盘 小高层开盘 小高层设计 招商 天数 天数 高层开盘 06年设计目标 高层设计 多层设计 公司 新形势下房地产行业规则的变化（续） 现金流 债务融资 股权融资 时间 节点 + -- 项目1 项目2 项目3 公司 投入资本周转率 成本现金流 销售速度 回款速度 资金使用效率 持有物业 销售现金流 空置率 持有期限 租金水平 资金占压与沉淀 资金闲置vs.储备 市场风险大小 匹配性 开盘时间 工程付款进度 工程进度 竣工时间 设计周期 施工周期 报批报建 策划周期 政府风险 产品标准化 活动前置 决策效率 人工效能 合作伙伴 招标周期 并行工程 分期开发规模 签约速度 按揭放款速度 价格、预期与需求弹性 营销传播 市场竞争度 市场饱和度 商业销售 销售时机 价格 预测和执行偏差 及时的土地机会 多项目节奏协调 按揭保证金 项目公司日常存款 项目现金流峰值 现金流偏差 现金流平滑性 其他占压与沉淀资金的情况 政府关系 影响因素 开发周期 地价支付进度 质量标准 资金供给风险 限制资金调度的合作条款 限制资金调度的开发贷款 注释：以上不考虑将投入资本进行长期投资的情况 经验曲线 新形势下房地产行业规则的变化（续） 执行力 效率 融资：多元、快 投资：谨慎、准 建设：控制节奏 营销：快、准、狠 房地产企业应对行业新规则的法宝 一、乐观 1、对宏观及行业的未来乐观 2、对企业的未来乐观（创新、复合地产、金融地产、网新背景、浙大背景、外资背景等） 二、精神与意志 1、只要精神不滑坡，办法总比困难多 2、亮剑精神---狭路相逢勇者胜 三、主动性 1、带着方案请示 2、补位 3、思想前置 4、沟通与协作（换位思考、拓展知识面、流程与模版、文化） 投资主导阶段 利用关系资源获取相对廉价、支付条件宽松的大块土地 产品主导阶段 招募优秀的关键人才 整合优质供应商 最初产品精雕细琢 之后复制成熟产品 简单有效的管理 管理主导阶段 充分发挥规模效益 规范精细的管理 从内部培养人才 资本有限时可通过战略合作扩张规模 资本主导阶段 大力展开并购整合 增持经营性物业 组织瘦身，反官僚 1 2 3 4 关键战略举措 阶段性目标 奠定生存发展基础 建立口碑 复制产品 preIPO与IPO 复制公司 快速周转 规模经济 财务稳健 市场或产品线重构 销售规模 ＜5