同策咨询养老地产发展研究及操作案例77P讲述.ppt

国内养老地产市场潜力研究 4 国内养老地产市场需求状况 养老地产潜在需求测算 测算一 估算依据 第六次人口普查——2010年中国60岁及以上人口1.7765亿，占比13.26%，若按9073或9064养老政策中3%-4%比例机构养老 估算时点 估算范围 潜在需求 局限/备注 鉴于支付能力差异，以上并非都是商业化养老机构潜在客群，且目前有机构养老意愿比例也非3%或4%，以上估计仅作参考 至2010年底 城乡全部 各类 养老机构 533-711万人 模型预测数据——至2015年中国60岁及以上人口2.25—2.40亿，占比16.64—17.75% 假设：城市与农村老人比例大致3：7；愿入住养老机构城市老人[10%非常乐观/5%乐观/3%适中]；自理城市老人约85.4% 测算二 估算依据 估算时点 估算范围 潜在需求 局限/备注 至2015年底 仅城市 商业化 养老机构 需求计算基数属估计值，且各参数假定长期变化较大，不主张长期预测估计 针对完全自理 576.45—614.88万人[非常乐观] 288.23—307.44万人[乐观] 172.94—184.46万人[适中] 含半/完全不能自理 675.00—720.00万人[非常乐观] 337.50—360.00万人[乐观] 202.50—216.00万人[适中] 《中国老龄事业发展“十二五”规划》）——“十二五”时期我国60岁以上老人将由1.78亿增加到2.21亿，比重由13.3%到16%（若3%-4%机构养老（9073/9064政策）） 至2015年底 城乡全部 各类 养老机构 663——884万人 需求计算基数属估计值，且以上并非都是商业化养老机构潜在客群，且有机构养老意愿比例也非3%或4%，以上估计仅作参考 测算三 估算依据 估算时点 估算范围 潜在需求 局限/备注 国内养老地产市场需求状况 养老地产潜在需求分布 65岁以上老人占比 老人抚养比 65岁以上老人数目 自然增长率 城市化率 上海 四川 江苏 重庆 辽宁 湖南 浙江 天津 北京 湖北 安徽 福建 陕西 山东 广西 上海 四川 重庆 江苏 湖南 辽宁 浙江 安徽 天津 福建 湖北 广西 陕西 山东 北京 四川 江苏 山东 河南 广东 湖南 河北 安徽 湖北 浙江 辽宁 广西 云南 陕西 福建 江西 辽宁 吉林 黑龙江 江苏 天津 上海 四川 湖北 北京 重庆 内蒙古 陕西 浙江 山西 河南 上海 北京 天津 广东 辽宁 浙江 江苏 黑龙江 内蒙古 吉林 重庆 福建 海南 山东 上海 四川 江苏 重庆 辽宁 湖南 浙江 北京 湖北 天津 福建 安徽 陕西 山东 广西 广东 江西 仅从以上人口结构因素考虑，以上省份是养老地产潜在需求较高区域（但未考虑经济能力、观念文化等因素） 国内养老地产市场供应状况 2000年国家支持民办养老机构发展的方向和具体支持政策明确后，中国民办养老机构开始发展，在各类养老服务机构中，城市养老服务机构是民办养老机构最主要的参与领域，也是商业性养老地产开发最关注的领域 老龄化加剧、收入提高、家庭小型化及家庭养老功能减弱、观念转变及养老需求多元化等因素使近年来我国城市养老服务机构较2000年之前有明显发展、机构/床位数/收养老人数在全部养老机构对应指标的占比都有所提高，但参与水平仍较低 尽管具有高支付能力老年群体仅占老龄群体一小部分，但因目前市场供应规模较小，潜在供需缺口仍较大 国内养老地产市场供需缺口 60岁及以上人口（万人） 每千人[60岁及以上]有床位数 床位供给（万张） 2010年 17764.75 17.73 314.9 2015年[预计/目标] 22100 30 663 2011-2015年目标供应增加 348 如果机构规模1000张/个，则2011-2015年目标增加约3480个这样规模的机构 国内养老地产模式研究 5 养老地产开发模式 模式一：住宅小区中配建老年公寓模式 普通的住宅小区里混合建设专为老人设计的户型以及一些专为老年人服务的配套设施比如老年活动中心等以满足老年生活需求的开发模式 特征 养老地产占整体开发的比例较小；老年人与子女生活较近，既能保持独立生活，又能相互照顾。 适用对象 有志于开拓养老地产市场但欠缺相关经验的房地产开发公司 适用发展阶段 养老地产发展初期，开发商在这阶段主要目标是树立品牌和占领市场 适用地理区位 一般位于周边配套设施较完善地段较好的地区 典型案例 万科.幸福汇 优势（S） 1.相对于专项开发老年公寓投入少，资金压力小； 2.为项目增加一个很好的卖点； 3.利于开发商积累养老地产方面的经验； 4.交通较便捷，配套设施完善； 5.与其他年龄段群体住在一起，可以让老年人摆脱孤独感。 机遇（O