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第三节 建筑物区分所有权 一、特性 建筑物区分所有权，指业主对区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分所有权(共用部分的持分权)以及因共同关系所生的成员权所组成的特别所有权。与一般不动产所有权相比其特别之处在于： 1．复合性 区分所有权由专有所有权、共有所有权(共用部分的持分权)和成员权三部分组成，一般不动产所有权无此构成。 2．专有所有权的主导性 (1)区分所有权人取得专有部分所有权便取得了共有所有权和成员权；反之，丧失专有部分所有权的也就同时丧失了共有所有权和成员权。 (2)专有部分所有权的大小，决定了共有所有权和成员权(如表决权)的大小(《物权法》第76条第2款)。 (3)在区分所有权的设定登记上，只登记专有部分所有权，共有所有权和成员权不需要单独登记。 3．一体性 即其组成的三要素必须结为一体不可分离。在转让、抵押、继承时，应将三者一体转让、抵押、继承 (《物权法》第72条第2款)。 4．权利主体身份的多样性 就专有部分的所有权主体而言，区分所有权人是专有所有权人；就共用部分的所有权而言，他是共有所有权人；就对区分所有建筑物行使管理权而言，他为成员权人。 二、类型 1．纵切型区分所有权 纵切型区分所有权，指一般连栋式或双拼式分间所有建筑物，共用部分较单纯，除共用的境界壁及柱子外，一般的走廊、楼梯均各自独立。 2．横切型区分所有权 横切型区分所有权，指将一栋建筑物作横的水平切割，使各层分别由不同的所有人所有。 3．混合型区分所有权 混合型区分所有权，指上下纵切、左右纵横分套所有的建筑物。各国区分所有权法大多以这种为主要规范对象。 甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼(共四层)的一至四层住宅，并各自办理了房产证：下列哪些说法是正确的?(2006年卷三55题) A . 甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入 B . 一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 C . 若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 D . 如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意 三、 专有所有权 1．定义 专有所有权指对专有部分（住宅、经营性用房）享有的占有、使用、收益和处分的权利。关于其性质，通说认为是一种空间(由建筑材料组成的空间)所有权。 2．客体 其客体是专有部分，即在构造上能够明确区分，具有排他性且可以独立使用的建筑物部分。关于专有部分的范围，有多种学说。（1）空间说，认为专有部分的范围限于由墙壁、地板、天花板形成的空间部分；墙壁、地板、天花板为共有部分；（2）壁心说，认为专有部分范围达到墙壁、地板和天花板等境界部分厚度的中心； （3）最后粉刷表层说，认为专有部分包括墙壁、地板、天花板等境界部分表层粉刷的部分，境界壁与其他境界的本体则属于共有部分。 （4）“壁心和最后粉刷表层说”，认为在区分所有人内部相互关系上，专有部分仅包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷部分。在外部关系上(如买卖、保险、税金等)，专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度之中心线。 3．权利行使 业主对专有部分行使所有权时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益(《物权法》第7 1条)。 四、共所有权 1．定义与特征 共有所有权指区分所有人依照法律和管理规约的规定，对共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。 2、共有部分的范围 区分所有建筑物的共有部分包括： 1）建筑物中专有部分以外的其他部分。如电梯、楼梯、走廊、屋顶等。（小共有） 2）不属于专有的建筑物的附属物以及附属设备。（大共有） 《物权法》第73条～第74条、第79条特别明确以下部分属于业主共有： ①建筑区划内的道路； ②建筑区划内的绿地； ③建筑区划内的物业服务用房； ④占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位； ⑤建筑物及其附属设施的维修资（基）金。 建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，《物权法》第74条作出了三项规定： ①首先满足业主的需要，也就是说，业主在承租、承买、无偿使用等方面具有优先于其他人的权利； ②由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。此“当事人”，应为房屋买卖合同的双方当事人； ③占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 建筑物所有权与其占用土地的使用权必须同一，即建筑物的所有权人必须享有土地的使用权(“建设用地使用权”)。建筑物所占用的土地应为各区分所有权人所共有(“准共有”)。 3、共有的性质 《物