房地产类押品价值评估方法与案例分析ppt.ppt

第四部分 房地产抵押估价报告审核与案例分析 成本法 1、应区分实际成本与客观成本 2、新开发的土地、新建房地产可采用成本法，一般不扣除折旧，但应进行工程质量、环境等因素调整。 3、成本法中房地产的价格构成：(防止虚构重置成本项目) 4、自有资金利息不计入利润，而计入成本。 5、利润基数与利润率应匹配； 6、重置价格与重建价格，两者适用条件不同 7、建筑物折旧 （物质折旧、功能折旧、经济折旧。求取方法为年限法、市场提取法和分解法） 8、建筑物耐用年限应从竣工验收合格之日起计。 第四部分 房地产抵押估价报告审核与案例分析 成本法 根据我行《房地产类押品价值评估操作指南》（工银办发[2011]281号）、《中国工商银行个人贷款押品管理办法》（工银办发[2011]671号）中“附件一”的规定，应注意： （1）对于市场交易不活跃的自建工业房地产评估时，应尽量不将管理费用、销售税费、开发利润等计算在内。即： 重置全价 =建安综合造价+前期费用及其他费用+资金成本 其中“前期费用及其他费用”的确定可根据房地产所在地的“行政事业收费标准”或地方规定的取费标准确定，对于地方无详细规定的可参考国家公布的相关标准参照确定 （2）同一宗房地产，重新购建价格在采取土地和建筑物分别估算、然后加总 时，应注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重