第四章房地产价格影响因素剖析.ppt

第四章 房地产价格影响因素 学习目标： 1．理解房地产影响因素的总认识，房地产价格影响因素； 2．熟悉人口、经济、社会因素； 3．掌握区位、制度政策因素。 第一节 房地产价格影响因素概述 一、房地产价格影响因素的总认识 （一）不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的： 1.引起房地产价格的上涨与下降； 2.对于不同类型的房地产，同一因素或者其变化所引起的房地产价格的变动方向可能是不同的。 （二）不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的： 1.引起房地产价格的升降幅度较大或较小； 2.对于不同类型的房地产，那些影响较大的因素也许变为影响较小的因素，甚至没有影响，那些影响较小的因素可能成为主要的影响因素。 一、房地产价格影响因素的总认识 （三）不同的影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的： 1.有的因素随着其变化会一直提高或者一直降低房地产价格； 2.有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格，最终房地产价格的变动由这两方面的合力决定。 （四）有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些无关： （五）各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的： 一、房地产价格影响因素的总认识 （六）同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的： （七）各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不相同的： （八）有些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，有些则不能。 二、房地产价格影响因素的分类 二、房地产价格影响因素的分类 第二节 房地产自身因素 一、区位因素 区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。其可分解为：位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。 房地产移动后发生变化的因素就是区位因素，移动后不变化的，就不是区位因素。 一、区位因素 一、区位因素 一、区位因素 城市内部区位与经济地租的关系 城市内部区位与经济地租的关系 同一街道上不同用途的地租支付能力 二、实物因素 （一）土地实物因素 （二）建筑物实物因素 三、权益因素 （一）权利状况 （二）使用管制 （三）相邻关系 例题： 1.下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（　） 　　A.降低房地产开发贷款利率　　B.增加土地有效供给 　　C.降低契税 　D.提高购房贷款利率 2.一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（　） 3.下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（　）。 　 A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升 B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升 　 D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大 4.下列情况中会导致房地产价格上升的是（　）。 A.上调贷款利率 　　 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应 5.下列房地产状况中属于区位状况的有（　）。 　 A.位置 B.房地产规模 C.环境景观 D.外部基础设施完备程度 E.朝向、楼层 相关规划和计划 国民经济和社会发展规划——政府调控经济的依据，对房地产价格有很大影响； 城乡规划——统筹安排空间布局； 总体规划——一定时期内城市发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各种建设的综合部署和实施措施； 控制性详细规划——是政府做出项目规划许可的依据； 修建性详细规划——对地块具体的安排和设计。 土地相关规划和计划——直接影响供给。 住房相关规划和计划 第五节 经济因素 经济因素 ■ 经济发展■ 居民收入■ 利率■ 汇率 ■ 物价 衡量指标：国内生产总值GDP GDP增长说明社会总需求增加，预示着投资生产活跃，带动房地产的需求，引起价格上涨。 衡量指标：城镇-人均可支配收入的增长； 农村-人均纯收入的增长。 收入真正增加，生活水平提高，对房地产需求增加，导致房地产价格上升。 注意：利率是经济因素，利率调整属于金融政策。 从开发角度，开