首创鞍山体育馆地块可行性研究12.6(终).pptVIP

* 每天早上两趟国贸班车，坐不满 * 每天早上两趟国贸班车，坐不满 * 每天早上两趟国贸班车，坐不满 利用超大入户花园和大阳台“偷面积” 入户花园可以隔成一个书房 利用大阳台设计，阳台面积12㎡ 露台经典案例、阳光房经典案例 亮点（错层）：有效解决了平层中送不计面积的露台。 优势：1、“偷”出更大实惠。 2、增加有力卖点。 3、满足客户与室外大接触心愿 万科.城市风景的（红的部分）的层高为2.2米，可以算偷面积新做法，“阳光房拥有通透、华丽的外观”，其三面玻璃墙设计让业主能和自然有很亲密的接触。但是，私密性的处理一直是阳光房设计的一大瓶颈。 地下室和半地下室“偷面积” 两图均为万科“偷”的半地下室。但是万科应用在别墅和大户型上，不计算建筑面积而又能创造如此大的空间的“偷”法，90㎡内依然有应用空间。 万科17英里应用，建筑正负0以下不计算建筑面积。如图，它几乎把半地下室的高度做到了接近2.8米，贴近了标准层高。没有压抑感的空间，实用面积可以更大拓展。 * 拥有较高且稳定收入的泛公务员是中高端市场主流客户，也是本项目最主要的目标客户 客户定位 III II I IV III 一般客户：外地客户 周边县市的矿主、权力公务员等。 IV 一般客户：本地工薪阶层 Ⅱ重要客户：本地生意人 在天水市做生意的本地小业主。 Ⅰ核心客户：泛公务员 有稳定工作，收入较高的政府公务员、银行职员、教师、医生、大型国有企业职员等。 * 目标客户的置业特征 客户定位 二次置业的泛公务员和本地生意人 首次置业的泛公务员和本地生意人 本地工薪阶层 年龄：35-50岁 家庭结构：三口以上 个人月收入6000-10000元以上 产品品质敏感型，可以被好产品打动 价格敏感度不高，可承受50-80万总价 置业原因：改善居住条件 置业关注因素：地段、户型、小区环境 需求户型：110㎡三居室或更大 年龄：35岁以下 家庭结构：两口之家 个人月收入4000-6000元 看重地段，不愿意远离城市 价格敏感度一般，可承受50-65万总价 置业原因：多为结婚 置业关注因素：地段、户型、 需求户型：90 ㎡左右两居室 年龄：不确定 个人月收入2000-3000元 价格敏感型，可承受总价40万左右 置业原因：多为结婚，部分提高居住条件二次置业 置业关注因素：价格、户型、地段、小区环境 需求户型：80-100㎡两居室 * 核心目标客户的需求是户型定位的前提 产品定位 市场现状 80-120㎡供应量较大，销售状况较好 在已售完楼盘信息和销售代表访谈中发现，80，90㎡左右两居很受客户欢迎，销售速度较快。 客户需求 泛公务员 90㎡左右两居 总价不超过50万 100-120㎡三居 总价60-80万 本地生意人 90㎡左右两居 总价不超过50万 110-130㎡三居 总价70-100万 工薪阶层 80-100㎡两居 总价不超过40万 * 结合客户需求和政策要求，建议本项目一期主力户型为70-90㎡两居和100-120㎡三居 产品定位 户型 面积（㎡） 单价 （元/㎡） 总价 （万元） 面积比 满足客户群 两居 70-90 5500 35-50 70% 工薪阶层和首次置业类泛公务员小生意人 小三居 100-120 5000 50-60 30% 二次置业的泛公务员 本项目一期户型配比 户型配比原则 项目规模较大，可稍拉长产品线，面向更多可能客户，降低销售风险并挖掘利润 户型配比需充分考虑不同客户市场容量比例，以确定针对不同客户的户型面积比 针对不同客户的总价承受力确定户型面积大小，合理控制总价，满足客户需求 将市场畅销的两居户型面积适当压缩至90平米内，也符合客户需求。 * 本项目站位鞍山中高端市场，建议开盘均价定为5000元/㎡ 价格定位 （开盘价格） 市场可比价格 本项目定位决定了项目站位鞍山中高端市场，产品品质看齐万科金色家园，万科金域国际，价格可参考板块价格5000元/平方米。 项目整盘均价初步测算 项目名称 地块 万科金域国际 恒大名都 佳兆业水岸华府 恒大绿洲 参考条件 实际成交均价（元/㎡） Px 5600 5100 4500 5000 位置交通 10 8.8 7.8 6 3.6 5 周边环境 8 6.7 8 7 6.5 6.3 商服配套 8 7.2 6.3 5.8 5.4 5.6 教育配套 6 6 4.6 4.2 3.8 4.1 规模 10 7.4 8.7 8.6 9.8 9.7 景观 9 8.5 8 7.8 7.5 7.3 户型结构 12 10.8 8.1 7.1 6.5 7.1 内部规划设施 10 8.6 8.6 8.6 8.5