房地产法3章分析报告.ppt

第一节 建设用地使用权 出让法律制度 一、土地使用权出让的法律依据 国有土地使用权出让是实行土地有偿使用制度的核心，是宪法确立的土地使用权可依法转让原则的具体化。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 国务院的行政法规《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 二、建设用地使用权出让的概念及特征 （一）概念：建设用地使用权出让，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。它反映了国家作为土地所有者与土地使用者之间的一种权利义务关系。　　 （二）特征 　　1．民事法律行为 ； 2. 设权行为; 3. 有偿行为 ; 4. 附随特殊义务。　　 三、建设用地土地使用权出让的范围 　　土地使用权出让的范围包括空间地域范围、土地范围和建设项目范围。 　　根据《城市房地产管理法》第2条规定，土地使用权出让的空间地域范围是城市规划区，包括城市市区、近效区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。同时，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第2条规定，土地使用权出让不及于地下资源、埋藏物和市政公用设施。 　　土地使用权出让的土地范围，是指土地使用权是在什么性质的土地范围内进行。我国实行土地公有，包括国家所有和集体所有两种形式。根据《城市房地产管理法》第2条和第8条规定，土地使用权出让是在城市规划区国有土地范围内进行，集体所有土地需经征用，转为国有土地后方可出让。 　　土地使用权出让的建设项目范围 由于我国采取出让和划拨两种方式供应土地，所以，除依法可以采取划拨方式提供建设用地以外，一律应当采取出让方式。根据《城市房地产管理法》第23条规定，对国家机关用地和军事机关用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他建设用地，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。除这些建设项目外，其他建设用地如商业、旅游、娱乐、居住、工业等用地，原则上都应当采取出让建设用地。 四、土地使用权出让的批准权限 《城市房地产管理法》第11条第10款规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。” 五、土地使用权出让方式 　　出让方式是指国有土地的代表通过什么形式或程序将国有土地使用权出让给一定的使用者。因此，出让方式不涉及所出让土地的实质内容，而只表明以什么形式取得土地使用权。按照《城市房地产管理法》第12条的规定，国有土地使用权的出让方式有三种，即协议、招标、拍卖、挂牌。 　　1．协 议 协议也称私下协议。协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。《城镇国有土地出让和转让暂行条例》没有明确在什么情况下，什么地块采取协议方式。由于协议方式出让土地使用权是双方协商的结果，没有引进竞争机制，往往价格较优惠，主观随意性较大，容易产生土地出让中不正之风，导致国有土地收益流失。 2．招 标 　　招标是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地的使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者即土地使用权受让人的出让方式。招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。招标出让土地使用权，引进了市场机制，体现了商品交换原则。 3．拍 卖 　　 拍卖又称竞投，它是指土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。 4．挂牌　　 出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定建设用地使用者的民事法律行为。 　　六、土地使用权出让的年限 土地使用权出让的年限，一般是指国家将国有土地使用权一次性出让给土地使用者，在法律、法规规定的最高年限内，经双方约定，土地使用者可以使用土地的年限。《城市房地产管理法》第13条规定：土地使用权出让最高年限由国务院规定。 　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地