9昆明投标报告保利美城国际项目营销策划投标报告(汇报稿)钟秀.ppt

致力于价值挖掘 项目7宗最 区域规划 写字楼对比 住宅与写字楼投资对比 国际商务的价值，客户“不认不行” 契合客户需求，挖掘区域商务区价值，展现地段优势 使用价值点手册等辅助工具，配合区域介绍和话术演绎国际商务。 2 最专业的服务水平，经验独到，解决客户任何难题 与客户面对面演绎国际商务的品质，把握客户真实需求 杀手级业务团队 各路高手集结，他们是最了解客户的人 昆明主流写字楼销售从业经验＋多种物业类型从业经验 谁更了解昆明市场 谁更掌控昆明写字楼客户 谁更熟知高端写字楼项目… … 3 1个专项服务团队+1个公司的专业精英队＞ 2 基于客户产品需求的角度演绎国际商务提供的办公理念 体现我们的独一无二 策划数据库 写字楼76项评定指标数据库 高端写字楼客户体验点总表 物管访谈产品意见反馈表 十余载潜心沉淀，写字楼产品横向竞争、纵向发展一目了然， 我们最了解如何将产品指标转化为本项目营销发力点！ 4 ——细分客户渠道，针对采取策略 ·自用客户：后期经营及工程技术顾问服务 ·投资客户：区域、项目稀缺价值 主力店驱动、投资风险低 项目长期推广影响力 区域、项目稀缺价值 ——世联资源联动 ·全面启动世联商铺客户网络 ·世联三级市场豪宅专家地铺、工商部 ·豪宅客户资源互动 商业客户策略： 利用世联商业部平台资源，释放项目信息网罗目标商业客户 世联资源利用：平台客户资源利用 ——区域内客户渠道，采取针对渗透式拓展 ·原住民客户：渗透式营销 ·产业客户：原点客户拓展 圈层小众推荐营销 项目长期推广影响力 ——区域外客户拓展，定向推广 产业客户的定向圈层营销 世联客户资源平台及利用 保利客户资源的利用 住宅客户策略： 区域内渗透：线下渠道立体结合，区域内客户多轮次渗透 区域内客户拓展 第一轮 方式：片区小型巡展、派单、企业客户陌拜 目的：初步收集片区内意向客户 要点：居民区重点关注原住民，企业重点关注接待需求和企业会所需求较为明确的外资企业 第二轮 方式：销售代表CALL客跟进 目的：意向客户落实到人，确认客户需求及意向 要点：销售代表需持续跟进，与客户建立良好的关系和信任度 第三轮 方式：重点客户拜访/邀约 目的：确认意向同时拓展潜在客户 要点：拜访或邀约客户均可以一些小礼品充当媒介；根据客户意向重点携带相关宣传物料，进行一对一宣传；沟通过程中销挖掘客户周边潜在需求，如客户的亲戚朋友、关联企业等 巡展 CALL客 更系统地区域渗透营销推广模式 瞄准核心客户，渗透式低成本营销引领淡市营销市场，开创系统性低成本营销先河 逐点凿破，各个渗透 短信 直投 巡展 派单 CALL客 …… 第三阶段：快速绽放，内外兼修（11-12月） 外展：一夜倾城的亮相 内修：现场的震撼展示 外展策略 建立城界：占领地块周边的户外优势资源，拦截目标客户 道旗 公交站台 设立道旗，可有效覆盖区域内客户、引导市区客户及拦截客户 外展策略 工地围墙：沿主干道树立异形围板，彰显大气，吸引项目周边客户 沿主干道树立个性化工地围墙，建议在靠人民路一侧，做立体围挡，围墙发光字彰显品牌的大气，无论白天和晚上都能吸引项目周边客户。 外展策略 户外广告：利用现有艾维名店广告牌，同时在市中心寻找新户外广告 推售在下半年的情况下，可在西市区及中心区寻找新的户外广告，树立起形象，让客户感知到保利品牌的魅力。 售楼部选址要点： 昭示性好 交通方便 利于停车 内展策略 示范区：建议售楼部放在项目昭示性较好，交通方便，且利于停车 在项目售楼部展示的同时展示局部广场，向客户展示写字楼公共空间形象 广场展示先行，为写字楼物业的推出最好充分的铺垫 内展策略 广场展示：保证局部展示，强化信心，提前展示写字楼周边局部广场 打造要点： 体验模式：立体式（ 数字沙盘须与影视屏幕相互配合，立体式呈现。） 基础效果要求：通过多媒体沙盘与大型影视屏相结合的方式向客户理性展现，昆明城市综合体的地标价值，展示手段必须能清晰传导区域价值及项目综合体价值两大部分。 内展策略 体验式营销：销售中心采用高科技的光影沙盘展示 内展策略 写字楼样板房：通过精装样板房的不同风格，展现不同的办公氛围 内展策略 服务展示：专业人员以专业商务礼仪，缔造全新的商务办公服务标准 第四阶段：合理推售，平开高走（开盘月） 推售：合理安排货源 价格：平开高走策略 1、推售前提：2013年推售产品特点分类 明星产品： 树立项目高形象，实现项目高价值的优良产品 现金牛产品： 用于快速回款，实现短时间内的现金收益的快销产品 瘦狗产品： 销售速度慢，难以实现高价值的缺陷产品 婴儿产品: 目前市场占有率低，但未来有市场增长潜力 现金牛产品：对线上形象推广要求较低，关键展示到位，性价比与总价控制。 明星/婴儿产品：对线上形象基础要求高，关