幸福万象营销定位及思路讨论介绍.pptx

花样年幸福万象营销定位及思路讨论;营销思路;第一部分：项目及目标的理解;2000年。花样年芳邻…… 2002年。花样年锦上花…… 2012年。花样年幸福万象……;1.项目白描-区域;;1.项目白描-主力产品 ;探寻项目问题;价值比对;1.项目白描-交通;1.项目白描-配套;1.项目白描-服务;1.项目白描-四至;2.项目swot分析;3.营销目标;品牌提升和品牌影响相互作用，营销推广中注重品牌的宣传及品牌资源的利用。;第二部分：实现目标的机会;按照FMI的统计，2011年世界各国PIB排名，美国第一，中国第二，其次为日本、德国，法国排名第五，巴西则超越英国，晋升第六位。;世行报告称，中国2011通货膨胀率为4.3;2012，中央定调：稳增长、调结构、保民生、促稳定;不动产仍是市场保值增值的最佳资产。;;2011年，受政策、信贷等多方因素影响，市场观望情绪愈发明显，下半年大规模放量并未对市场形成有效刺激。 进入2012年，春节淡季，开发商推盘节奏放缓，供需均大幅萎缩，市场进入深度博弈的状态。;从价格走势来看，房价整体趋稳，进入2012年房价有小幅上涨的态势，从分类产品成交价格来看，普通住宅均价上涨明显。 2011年以来成交户型以90㎡以下为主。其次为90-140㎡。主要受限购影响，力求一步到位。;2012年深圳全市将新增住宅面积500万㎡，关外仍是供应主力，罗湖新增区域主要集中在东门和田贝;2012至年底将是以价换量的过程，至2013年市场趋于稳定，量价将会企稳，价格和成交量同时上升。;从分类成交产品看，小户型产品走量快，大户型滞销;楼盘名称;户型;华盛君荟;;占地面积:5879平方米 建筑面积:43000平方米 容 积 率 7.06 装修标准：精装4000元/平方米 户 数:总户数408户 物业地址 罗湖罗湖区东门中路同乐天桥西侧（晒布地铁站B、C出口） 开 发 商 ：深圳市盛善投资发展有限公司 项目住宅定位为亚太金融圈·酒店奢装公馆，以（约42-101）平方米的一房、两房、三房为主。 预计4月5日开营销中心，4月中下旬开样板房，5月初开盘。 优势：交通、配套 劣势：开发商品牌、周围环境嘈杂;占地面积:4368平方米 建筑面积:32205平方米 物业地址：位于建设路与解放路交汇处东南侧(地铁老街站上方) 容积率:4.94 车位：约50个 开发商:深圳市地铁远为房地产开发有限公司 项目规划：规划建设一栋16层高的地铁上盖综合体物业，其中商业面积为14954平方米，商务公寓10052.77平方米，地上二层至五层为购物商场，单层建筑面积约4000～4400平方米，地上五层以上为小户型或公寓型住宅单元。 地铁远为大厦项目已竣工，正在进行内部装修中，预计年中入市。 优势：地段、交通 劣势：环境嘈杂、流动人口多、无景观资源;德弘天下华府----大户型产品、大规模社区;8.市场总结;;;客户来源;;客户形象筛选：寻找城市的高端客户切入点—城市精英与高端消费人士;项目客群基本特征;;;;;想拥有一个心灵回归的居所！;第三部分：项目定位;港澳8号：深港门户、五星公馆;1.定位思考;基于市场及客户的理解，我们重新梳理项目;品牌;深圳第一高楼，京基100落成,奠定国际金融中心(CFD)…… 万象城，国际购物中心，至今无可超越…… 蔡屋围再提升，奠定特区国际消费中心的地位……;交通路网;配套;景观;产品;服务;价值体系建立;;;项目形象定位;生活格调场之——销售中心风格建议;生活格调场之——专属精装空间;生活格调场之——会所配置;河畔公园;第四部分：营销推广;;1、营销借鉴;1、营销借鉴;活动 营销;1、营销借鉴;高形象、中高价格、快速走量;营销推广策略;推广排期;首要工作—建立自己的权威王国;首要工作—树立自己的话语权;开盘地点：大中华国际交易中心 时 间：预计2012年12月17日 配 合：现场表演、主流媒体广告投放、微博现场直播;报纸投放：地铁1号车厢内广告 投放时间：开售前一个月，发挥地铁效应 投放信息：项目信息及开盘信息;;网络上:到处都在谈论花样年幸福万象;花样年幸福万象，盛大开盘;户外投放：选择滨河路渔民村段港逸豪庭商业裙楼，深南东路段 投放时间：营销中心开放前一天，形象树立及导视作用 投放信息：展示区开放及开盘信息;在渔民村内与项目相关的道路上设置道期，起导视与宣传的作用。;项目公共交通缺乏 消除项目与万象城、东门的心理区隔 成就项目便利交通配置;;活动营销;活动排期;活动主题：契合营销中心及样板房开放，全市招募幸福万象，十国之旅 活动时间：10月份招募，盛大开盘当天抽奖（认筹并且已购买客户中抽取） 投放信息：契合推广主题，附加信息;项目营销总控表