房屋抵押合同未经共有权人同意之效力探究要点.docVIP

房屋抵押合同未经共有权人同意之效力探究 经两次司法笔迹鉴定本案中《个人授信协议》(主合同)中，非“杨某”本人签署，借款合同(主合同)对杨某不生效，依据《合同法》第四十八条第一款之规定，该协议对杨某本人不发生法律效力，即杨某未授权李某或其他任何人将涉案房屋作抵押登记。 【案情】杨某与李某于1994年9月22日登记结婚，2009年8月25日二人取得位于北京市陶瓷厂宿舍楼5层1门110房产一处，登记在李某一人名下，李某于2010年3月3日因病死亡。杨某于李某死亡后才发现上述房产已被抵押，后从杨某从某银行北京分行(以下简称：“银行”)了解到：编号为“2009万循授字第189号”的《个人授信协议》及《个人授信最高额抵押合同》，且有“杨某”本人签字。李某生前从未对杨某说起其曾向银行贷款借钱及抵押房产之事，杨某也从未见到上述协议。杨某对上述协议的签订过程毫不知情，其从未授权任何人签署上述协议，也从未在任何时间追认上述协议的效力。奇怪的是，在李某去世后的一年多时间里，还有人向银行还款，杨某也不知情，是事后从银行了解到的相关信息;在没有人还款时，银行找到杨某让其偿还李某生前的银行借款。杨某无奈之下向人民法院提起民事诉讼，依法请求判令：1、确认编号为：2009万循授字第189号的《个人授信协议》(主合同)及《个人授信最高额抵押合同》(从合同)无效;2、银行协助杨某办理房屋抵押权注销登记;3、银行承担鉴定费及诉讼费。 【审理】杨某诉求的具体理由如下：一、经两次司法笔迹鉴定本案中《个人授信协议》(主合同)中，非“杨某”本人签署，借款合同(主合同)对杨某不生效，依据《合同法》第四十八条第一款之规定，该协议对杨某本人不发生法律效力，即杨某未授权李某或其他任何人将涉案房屋作抵押登记;二、在杨某不知情的情况下，李某私自处分夫妻共有财产是无效的。三、本案不适用不动产抵押权善意取得的相关规定。 银行则答辩称：一、本案《个人授信协议》对杨某具有法律效力。第一、该协议签署符合表见代理的构成要件。李某提出贷款申请时提供了其本人和杨某的身份证、户口本、结婚证和房产证的原件，银行审查了上述证件并留存了复印件，且李某和杨某均到银行网点，在《贷款申请表》、《个人授信协议》、《个人贷款消费者功能申请表》、《声明书》等文件上逐笔签名。而且银行在房屋抵押前还委托评估师到杨某家里进行实地拍照勘察，杨某从未提出过任何疑问。李某到银行贷款时，银行已经尽到了合理审查义务，对所有证件的原件进行了审查，所有的合同进行了面签，即使其他人代替杨某在合同文件上签名，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干解释(一)第十七条第二项等相关法律法规规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出的重要处理决定的，夫妻双方应平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人;故银行是善意的。双方所签协议具备合同有效的一般条件。第二、杨某作为家庭妇女，没有收入来源，对丈夫李某的财务情况应该非常清楚。李某工资仅6 500元/月，每月还款3000多元，杨某不可能不知情。第三、尽管协议中杨某签字并非其本人所签，但李某的贷款属于夫妻共同债务，不需要杨某签字也不能否认夫妻共同任务的性质。 银行答辩意见二：《个人授信最高额抵押合同》合法有效。第一、李某为申请贷款要拨打并接听数十个电话，要签署大量法律文件，还要办理还款卡，而且有评估师上门拍照等。对于共同生活的夫妻来说，李某的上述文件不可能瞒得住妻子杨某。杨某作为全职家庭主妇，必然对丈夫李某的财务收入及支出非常在意。第二、北京市海淀区房地产交易中心审核通过并办理房屋抵押，其作为专业的房屋产权变动登记的机关，比银行具有更高、更专业、更优秀的审核技术和经验，本案中登记机关也未发现异常。法院应该追加房地产交易中心作为被告，否则事实和责任无法查清。第三、根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第五十四条：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”杨某默认丈夫李某的抵押贷款行为，抵押权属于善意取得，该抵押合法有效。 银行答辩意见三：如人民法院认定“抵押权不符合善意取得构成要件等”与《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条第二款等规定相矛盾。 银行答辩意见四：杨某第一代身份证合法有效，其应对保管身体证、房产证不当承担相应的法律后果。杨某的第一代身份证在电脑系统里显示是真实有效的，只是不显明照片且没有二代身份斑点的防伪码。李某提供的杨某一代身份证是1999年办理的，而2009年办理