旅游住宅地产的价格影响因素和其开发对城市住房价格空间影响的研究——以昆明市主城为例.pdf

摘要 摘要 随着近年来全国房地产市场的调整，商品房住宅市场发展过热，投资结构 优化和投资方向转移已经成为房地产学术界和业界所关注的焦点。旅游地产作 为房地产业与旅游业相结合的产物，具有附加值高、服务功能广、开发模式多 样化等特点。同时，由于旅游地产具有巨大的开发、投资潜力，因而成为政府、 开发商以及消费者所追捧的热点。但是，旅游地产在中国发展时间短，理论研 究和实践经验都比较薄弱。因此，为了规范旅游地产市场，促进其健康发展， 并为中国房地产市场投资转移提供参考意见，探索旅游地产的价格影响因素及 其对城市住房价格分布的影响就显得具有重要的理论和现实意义。 本文将特征价格理论应用于旅游地产市场的研究中，选择旅游住宅地产作 为研究对象，以昆明市为例来考察旅游住宅地产价格的影响因素，以及旅游地 产的开发是否会对城市原有住房价格的空间分布带来影响。 根据昆明市主城区内旅游景区的类别、开发等级等因素，通过地理信息系 统（GIS）将其分区，并划分出与每处旅游资源相关的旅游住宅地产。针对本文 所要研究的问题并结合旅游住宅地产的特点，选择了24 个价格影响因素纳入模 型作为自变量，对研究区内的 208 个楼盘进行了实地调查，并利用互联网搜索 以及GIS 手段，最终得到有效样本数据 862 组。最终将这些样本数据录入地理 信息系统数据库，以备研究分析。 结合自变量样本数据的特点，对特征价格模型进行了优化设计，以便能更 好地研究分析所提出的问题。然后利用SPSS 软件进行多元回归分析，得出每个 自变量对旅游住宅地产价格的影响效用。并通过对比不同影响区域内，由于旅 游住宅地产的建立给该区域住房价格带来的变动的大小，从而来考察旅游地产 的开发是否对整个城市住房价格的空间分布产生影响。 实证研究表明，除了区位因素、建筑因素、邻里因素这些也影响普通商品 房住宅价格的因素外，旅游住宅地产所依托的旅游资源类型对其价格同样有影 响。就旅游资源类别而言，综合性的旅游资源或旅游渡假区对旅游住宅价格的 提升作用最大，其次是人文类旅游资源，最后是自然类旅游资源。 通过对比区位因素对住宅价格影响的大小，表明由于旅游住宅地产的开发， I 摘要 昆明市住宅价格的空间分布已经打破了单心模式。以旅游资源开发为核心的次 中心带动了该区域的发展，并对住房价格有明显的提升趋势，改变了整个城市 住房价格空间分布的格局。 关键词：旅游住宅地产；价格影响因素；空间分布 II Abstract Abstract The adjustment of the national real estate market overheated the development of housing market in recent years. The optimization of investment structure and the shift of investment orientation have become the focuses of both academic and practice field. As a combination of real estate and tourism, tourism real estate (TRE) has the following characteristics: high value-added, wide service function, and diversified development model. Because of its tremendous potential for development and investment, TRE